【空き家所有のオーナー様必見】他人事ではない？2029年に京都市で導入発表の空き家税とは

京都市では空き家の活用促進のために、2029年度から「空き家税（法定外税）」が導入される予定です。
これにより、使われていない空き家に課税される可能性が高まり、不動産オーナー様の間で注目が集まっています。
現時点で空き家税の導入を発表しているのは京都市のみですが、この問題は決して「他人ごと」ではありません。

この記事では、京都市で導入が予定されている「空き家税」とはどのような内容なのか、具体的な仕組みや課税対象となる空き家の条件についてわかりやすく解説します。

さらに、「課税されないためにはどうすればいいのか？」という疑問をお持ちの空き家所有者の方に向けて、活用方法など、実際に取るべき対策についてもご紹介します。
「空き家を持っているけれど、このままで大丈夫？」「うちは課税されるの？」と不安に感じている方は、空き家を“負動産”にしないための第一歩としてぜひお役立てください。

1．京都市で導入予定の「空き家税」とは

京都市が2026年度から導入予定の「非居住住宅利活用促進税」、通称「空き家税」は、長期間活用されていない住宅に対して独自に課税する制度です。

• 対象物件：1年以上使用されていない非居住住宅
• 課税額：固定資産税に上乗せ（例：年数万円～十数万円）
• 目的：景観・治安対策、住宅ストックの有効活用

2．なぜ導入されるのか

• 手頃な住宅を求めて若年層や子育て世帯が市街に流出しており、都市の存続が懸念されている
• 空き家・別荘・セカウンドハウスなどの非居住住宅は防災や防犯面で懸念を生じさせ、地域コミュニティの活力も低下させている

放置されている空き家に対して、「使わないなら税金をかける」という方針が明確に打ち出されており、今後は空き家を所有しているだけでコストが発生する時代に入っていきます。
参照：京都市情報館「非居住住宅利活用促進税について＜令和11年度課税開始予定＞」

3.空き家税は他人ごとではない？全国で空き家が増加中

京都市では空き家の活用促進のために、2029年度から「空き家税（法定外税）」が導入される予定です。
これにより、使っていない空き家に対して課税される可能性が高まり、不動産オーナー様の間で注目が集まっています。

現時点で空き家税の導入を発表しているのは京都市のみですが、この問題は決して「他人ごと」ではありません。
というのも、日本全国でも空き家の数は年々増加しており、総務省の調査によると、令和5年（2023年）時点で全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最高を記録しました。
2025年現在では、さらに増加していることが予測されます。

参照：令和５年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計を基に当社で作成

4.今が空き家の活用方法を見直すタイミング

このような状況を背景に、今後は他の自治体でも同様の空き家税が導入される可能性も十分にあります。つまり、「まだ住めるもののわれていない家」や「相続したものの手付かずの不動産」を持っている方にとっては、まさに今、空き家の活用方法を見直すタイミングだと言えます。

5.課税されないためには？~賃貸化のすすめ~

①空き家の活用方法3選

活用方法	メリット	デメリット
売却	・まとまった現金が手に入る ・固定資産税や管理の負担から解放される	・希望価格で売れない場合もある ・地域や築年数によっては買い手がつきにくい
放置	・当面のコストや手間がかからない	・空き家税の課税対象になる可能性 ・老朽化や近隣トラブルのリスクが高まる ・売却や活用のチャンスを逃す
賃貸化	・空き家税の回避が可能 ・継続的な賃料収入を得られる ・資産価値の維持・向上につながる	・初期投資（リノベーションなど）が必要な場合がある ・賃貸管理の手間が発生する（管理会社の利用で軽減可能）

空き家の主な活用方法としては、自らが居住する以外に「売却」「放置」「賃貸化」が挙げられますが、それぞれのメリット・デメリットを考慮して選択する必要があります。

グッドルームでは、空き家の賃貸化による活用をご提案しています。

空き家税の対象とならないためには、「実際に人が住んでいる」「事業として使っている」といった利用実態を示すことが有効なため、思い出のあるご実家や相続された建物を、売却や取り壊しではなく活用しながら保有していきたいとお考えの方におすすめしています。

②課税免除対象

• 事業の用に供しているもの又は1年以内に事業の用に供することを予定しており、所有者から申告があったもの
• 賃貸又は売却を予定しているもので、所有者から申告があったもの
  • 1年を経過しても契約に至らなかったものを除く
• 固定資産税において非課税又は課税免除とされているもの
• 景観重要建造物その他歴史的な価値を有する建築物として規則に定めるもの

 

＼元自宅の賃貸化など！／

6.入居者募集時に懸念されやすいポイント

いざ賃貸に出そうとしても、そのままの状態では築年数の経過による設備の老朽化が目立ちます。入居者募集に難航したり、賃料を下げざるを得ないケースも見られます。

築古物件の入居者募集で懸念されやすい主なポイント

• 水回り設備の老朽化：キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの設備が古く、使い勝手も悪い場合
• 間取りが現代のライフスタイルに合わない：和室中心、細かく区切られた部屋など、若年層には不人気
• デザイン性・内装に古さが感じられる：壁紙、床材、建具などの意匠が昭和・平成初期のまま
• 「古いから家賃が安い」以外の魅力がない：募集賃料が下がり続けると、物件価値の低下にも繋がる
• 設備スペックの低さ：エアコンが古い、浴室乾燥機や温水洗浄便座がないなど。特に単身向けや若年層は「設備で選ぶ」傾向が強い

築年数の経過した物件では、退去後の原状回復費用が高額になることが少なくありません。古くなった設備や内装をそのまま復旧しても、入居者からの魅力は得にくく、賃料を下げざるを得ないことも。

そこで、原状回復にかかる費用を「先行投資」と捉え、思い切ってリノベーションを行うことで、物件の価値を高め、賃料アップや空室期間の短縮につなげるという選択肢があります。
グッドルームではリノベーションによって内装の差別化を図り、物件価値を高めるご提案を行っております。

7.空き家となった元自宅を賃貸化した成功事例

実際に、グッドルームが手がけたリノベーション事例を2件ご紹介します。

 

8.最大100万円補助~全国で利用可能な補助金制度~

グッドルームへお問い合わせいただくオーナー様からも、リノベーションを実施して「物件価値を上げたい」など、さまざまなお悩み相談を頂きます。
しかし、費用がネックとなり諦めてしまうオーナー様も少なくありません。
そんな時にぜひ活用したいのが、最大100万円支給の「子育て補助金制度」です。

《ポイント》

• 国土交通省が管轄している「子育て支援型共同住宅推進事業」の一環
• 子どもの事故防止や防犯対策を考慮した共同住宅（賃貸住宅および分譲マンション）の改修
• 子育て期の親同士の交流機会・居住間のつながりや交流を生み出す取り組みを実施する支援制度

「子育て補助金制度」について詳しく見る≫

＼申請作業もお任せ！／

9.まとめ｜空き家税対策には「活用」による収益化がおすすめ

空き家税の導入により、空き家を放置しているだけで経済的負担が発生する可能性があります。
賃貸化は、空き家税を免れながら収益化が見込める実用的な方法です。
築年数が経過している場合、リノベーションによる設備交換や内装の差別化により、さらなる収益率アップが見込めます。

・空き家をお持ちで「どう活用すべきか分からない」
・愛着のあるご実家を綺麗にして活用したい

とお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。

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