「転勤に伴い引っ越すことになった」「実家を相続した」など、様々な事情から空き家を所有した場合、その物件を有効活用するため、多くの方が売却や賃貸化を検討されます。
今回は売却と賃貸化、それぞれの特徴を挙げた上で、どのような方が売却・賃貸化に向いているのかご紹介し、実際に、ご自宅をリノベーション・賃貸化された事例をご紹介します。
目次
１.売却？それとも賃貸化？
売却と賃貸化、どちらが良いとは一概には言えず、オーナー様とその物件の状況によって異なります。
まずは売却と賃貸化それぞれのメリットデメリットを踏まえた上で、ご自身にはどちらが向いているのかご確認ください。
(図：自宅の「売却」と「賃貸化」それぞれの特徴)
自宅を売却するメリット、デメリット
自宅を売却するメリットは何と言っても、資産をすぐに現金化出来る点にあります。
ローン返済額よりも売却価格が上回れば、手元に資金を残すことができ、次の住まいの購入など大きな買い物に充てることができます。
また、売却することで修繕費等の維持管理コストや、不動産の所有に対して課税される固定資産税や都市計画税などのランニングコストがなくなる点も売却のメリットだと言えるでしょう。
一方、ローンの残債が売却価格よりも多く残っている場合は、一括返済するために差額を現金で用意する必要があります。
すぐにまとまった現金を用意することが難しい場合は、賃貸化を選択して長期的に運用していくのが良いでしょう。
また、売買の一般的な成約期間である3ヶ月で比較すると、賃貸よりも、比較的成約に時間がかかる傾向にあります。
すでに新しい自宅を購入していると、「売りに出した物件の売却先が決まらず、ダブルローンで支払わなければならない…」ということも起こり得るのです。
もちろん売却価格を下げれば成約期間は縮まりますので、ご自身のローン残債を考慮し、バランスを取りながら売却価格を決めることが重要です。
売却がおすすめの方
「まとまった現金が欲しい」「売却するのにタイミングが良いと感じている」「住宅ローンや維持管理費等の負担をいち早く無くしたい」「面倒なことはしたくない」といったオーナー様には、賃貸化するよりも売却がおすすめだと言えるでしょう。
ただし希望価格で買い手がすぐに決まる保証はないので、時間的な余裕を持って売却の計画を立てる必要があります。
自宅を賃貸化するメリット、デメリット
自宅を賃貸化する最大のメリットは、継続的な家賃収入が得られる点にあります。
住宅ローンの残債があれば、毎月の家賃収入を返済に充てることができます。
また、売却をすると簡単には買い戻すことが出来ませんが、賃貸化を選択し所有権を残すことで数年後にまた住み直すといったことが可能です。
その選択肢を残せるのも、賃貸化の大きな魅力だと言えるでしょう。
とは言え、毎月の家賃収入は入居が継続していることが前提です。
空室が続くと副収入を得るどころか、賃貸化にあたり掛かった費用を回収できない…という事態も起こり得ます。
空室リスクに加え、入居者とのトラブルや建物起因のリスクなど、賃貸事業に伴うリスクはたくさんあります。
家賃の滞納やルール違反など入居者とのトラブルリスク、または天災などによって建物がなくなってしまうなど建物起因で起こり得るリスクなど、不動産賃貸事業において発生するリスクは多方面に渡ります。
面倒な手間を省きたい方は、売却をしてしまった方が低リスクです。
また、ランニングコストや所得税が生じることもデメリットです。
所得が増えたとみなされるため、扶養に入っている方などは注意が必要です。
賃貸化がおすすめの方
「継続的に収入を得たい」「ローンを一括返済する資金がない」「愛着のある物件を残しておきたい」「将来住み直す可能性がある」といったオーナー様には、自宅を売却するよりも賃貸化がおすすめだと言えるでしょう。
ただし、不動産賃貸事業には多くのリスクが伴うことは理解しておかなければなりません。
２.賃貸化を決めたら
では、「自宅の賃貸化」を選択した場合、次は何をすれば良いのでしょうか？
賃貸として貸し出すまでのフローをご説明します。
STEP１ 管理方法決め (STEP1,2は順不同)
賃貸として貸し出す場合 、建物の管理が必要になります。
管理業務は家賃の入金管理から清掃作業まで非常に多岐に渡ります。
それらの業務をオーナー様ご自身で行うことを自主管理、管理委託料を払って委託する場合を委託管理と呼びます。
委託管理は相場で家賃の5%ほどのお金がかかりますが、業務量の多さと時間の確保が難しいことから大半のオーナー様が管理会社に業務を委託しています。
STEP２ 原状回復、リノベーション (STEP1,2は順不同)
荷物の整理や処分をした後、賃貸住宅として入居者様を迎えるための準備をします。
「少し綺麗にすれば入居者がつきそう」「賃貸としてすぐに貸し出せる状態ではない」など物件の状態とオーナー様のご希望に沿って、原状回復やリノベーションを選択します。
STEP３ 条件決め
自宅を賃貸として貸し出す準備が整ったら、賃料や管理費、敷金・礼金の有無等、どのような条件でお部屋を貸し出すか決定します。
申し込み後にトラブルが起こらないように、前もって賃貸方法・条件をしっかりと決めておく必要があります。
STEP４ 入居者探し（仲介依頼）
一般的に、仲介会社に手数料を支払い入居募集を行います。
依頼された仲介会社はオーナー様に代わって、店舗や大手入居募集サイトを通して入居者を探します。
仲介業務と管理業務を兼業している会社も数多くあります。
３．グッドルームのリノベーションと入居者募集
住まなくなった自宅を賃貸化して収益化することは大変魅力的ですが、自宅の賃貸化をお考えの方のほとんどが、賃貸経営は初めてのご経験となることかと思います。
ここまでご覧いただき、「やることが多く大変そう…」「全部でどのくらいコストがかかるのだろう…」といったご不安を抱えていらっしゃらないでしょうか。
グッドルームではこれまで、リノベーションを通して、初めての賃貸経営をサポートしてきました。
グッドルームのリノベーションで自宅を賃貸化すると、こんなメリットがあります。
入居者募集がセットのリノベーションで、初めての賃貸経営も安心
グッドルームではリノベーションから入居者募集までを一貫して請け負うことができるため、賃貸化までのプロセスを簡略化することができます。
また、入居者募集にかかる費用（サイトへの掲載料・写真撮影費など）はいただいておらず、料金は成約料（グッドルームでの成約時に賃料1ヶ月分）とパッケージ型のリノベーション施工費のみのため明瞭です。
リノベーション後の管理方法については、オーナー様に選択していただかなければなりませんが、多数の管理会社様とお付き合いがありますので、ご希望であれば管理を依頼する会社様についてもご相談いただけます。
お部屋を大切に使ってくださる入居者様が多数
お部屋探しメディア「goodroom」のユーザー様は、TOMOSのファンの方や、丁寧な暮らしに関心の高い方が多数いらっしゃいます。
これまで住まれてきた愛着のあるお部屋ですから、大切にしてくださる方に住んでいただきたいですよね。
また、そのような方にご入居いただけると、お部屋の老朽化を遅らせ長く運用することができます。
退去後のクリーニング費用も抑えられ、経済的にも大きなメリットがあります。
事例紹介
最後に、実際にグッドルームでご自宅をリノベーション・賃貸化した２つの事例をご紹介します。
事例１：受け継いできた愛着のある元ご自宅を賃貸化。将来的には相続したいとのご相談
《リノベーションの背景》
オーナー様が住まわれていた二住戸を、リノベーションして賃貸化したいとのご相談で、受け継いできた愛着のある建物のため、ゆくゆくはお孫様に相続したいとのお考えでした。
初めての賃貸経営で不安があったところ、家賃査定や入居者募集もセットで実施可能な点にご期待いただきました。
《リノベーション内容》
立地を考慮し、ファミリー層をターゲットに、より高賃料が見込める一住戸としてリノベーションしました。
取り壊せない柱を残しつつも、広々としたリビングへ間取りを変更し、高級感のある無垢床や、スタイリッシュな琉球畳の採用でデザイン性を高めています。
結果、賃料52万円で工事中に入居申込みを獲得し、水回りを含む設備を一新したことで、今後も安心して保有できる環境が整いました。
図面で見るビフォーアフター
（左:リノベーション前の図面 右:リノベーション後の図面）
お部屋の写真
(左：リノベーション前のダイニング 右:リノベーション後のリビング・ダイニング)
構造上取り壊しができない柱を残しつつ、間取り変更でリビングを拡大しました。
(左：リノベーション前のキッチン 右:リノベーション後のキッチン)
ファミリー層をターゲットに、子どもを見守りやすい対面キッチンへ変更。高級感の出るダークカラーを採用しました。
(左：リノベーション前の洋室 右:リノベーション後の洋室)
経年劣化も楽しめる無垢床を採用し、白を基調とした内装へリノベーションしました。
(左：リノベーション前の和室 右:リノベーション後の和室)
西洋家具が主流となった現代の暮らしに合わせて、多くの和室を洋室へと改装しました。唯一の和室にはスタイリッシュな琉球畳を採用し、内装の差別化を図りました。
(左：リノベーション前の脱衣所 右:リノベーション後の脱衣所）
古くなった設備を一新し、シンプルな造作の独立洗面台に変更しました。設置場所に合わせてサイズを調整できることも利点です。
事例２：【元社宅の賃貸化】ノウハウがあり、客付けまで対応可能な業者にお任せしたい
《リノベーションの背景》
元々はオーナー様が社宅として利用しており、廃止したため賃貸として収益化するご方針でした。
賃貸経営やリノベーションのご発注が初めてのため、ノウハウがあり、客付までお任せできる業者にお任せしたいとのお考えでご依頼いただきました。
《リノベーション内容》
入居者様にも人気な設備を取り入れながら、収支が合う間取りをご提案しました。
湿気がこもりやすく、カビが発生していた玄関横の和室を土間と収納に変更。現代ニーズを取り入れた間取りへリノベーション。
建物の規約で浴室の交換が難しいため既存活用しつつ、内装の差別化で賃料アップを目指した結果、賃料21万円で元社宅の賃貸化に成功しました。
図面で見るビフォーアフター
（左:リノベーション前の図面 右:リノベーション後の図面）
お部屋の写真
(左：リノベーション前の居室2部屋 右:リノベーション後のリビング・ダイニング)
2人暮らしをターゲットに、広々としたリビング・ダイニングへ間取り変更を行いました。
(左：リノベーション前のキッチン 右:リノベーション後のキッチン)
入居者様にも人気な対面キッチンへ変更。リーシング時のポイントになっています。
(左：リノベーション前の和室 右:リノベーション後の和室)
和室の洋室化を行い、コの字型のウォークインクローゼットを採用して差別化を図りました。
(左：リノベーション前の和室 右:リノベーション後の和室)
カビが目立っていた玄関横の和室を土間と収納にリノベーションしました。
売却・賃貸化どちらも大きな選択ですが、メンテナンスや維持費用の面からも空室をただ放置してしまうことはもったいないことです。
グッドルームでは、上記２つのお部屋以外にも、ご自宅や相続で所有したお部屋を多数施工・入居者募集を行ってきました。
空き家となっているお部屋の運用にお困りの方は、お気軽にご相談ください。