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築古物件を再生するなら、建て替えとリノベーションどっちがいいの?

「築年数が経ち、内装だけではなく、外装や共有部分も経年劣化が目立つようになってきた…。」
賃貸物件を所有するオーナー様の共通のお悩みである、物件の老朽化の問題。

ひと昔前までは、取り壊して新築物件を再建築する建て替えが一般的でしたが、
現在では、建物を残し一棟リノベーションをして運用を続ける方法も広まってきています。

ではどのような判断基準で、建て替えか、リノベーションかを選べば良いのでしょうか。
それぞれのメリット・デメリットをお伝えします。

1.建て替えのメリット・デメリット

建て替え

建て替えのメリット

メリット
・間取り等の自由度が高い
・家賃が高く設定できる
・長期運用が可能

建物を全て解体して0から設計し直すため、間取り等の制限がなく思い通りの建物を建てられる点が建て替えのメリットです。

工事後は、新築物件のため、高い家賃収入が見込めます。

他にも、基礎から耐震補強を施すことが出来る、しばらくの間大規模な修繕の心配が無くなるというメリットがあり、より長期的に運用を行うことができます。
 

建て替えのデメリット

デメリット
・費用がかかる
・減築しなければならないことがある
・工期が長い

建て壊して物件を新築する場合、解体費用と建設費用が必要となります。
新築住居の建設費用相場は、坪単価で木造で80万円、鉄骨造で100万円、RC造で110万円ほどです。
例えば、300坪のRCマンションを建築する場合、建設費用だけで3.4000万円、解体費用など諸々を加算すると合計で5.6000万円ほど掛かる計算になります。
もちろん構造や物件の大きさにより費用は変動しますが、いずれの場合もリノベーションよりも多額の費用が必要となります。

また、リノベーションと比較して工期が長く、その期間の家賃収入が無くなることも考慮しておく必要があります。

さらに、新築する場合は、現行の建築法の基準に合わせて施工し直すため、現在の物件よりも減築しなければならないケースもあります。
その場合賃貸できる戸数も減ってしまうため、現在よりも減益してしまう可能性があります。

 

2.リノベーションのメリット・デメリット

リノベーション

リノベーションのメリット

メリット
・費用を抑えられる
・部屋数を維持できる
・建て替えに比べて工期が短い

リノベーションのメリットはなんといっても費用が抑えられる点にあります。
解体・基礎工事が不要なため、建て替えと比較して最大5-6割程コストを抑えられます。

また、建て替えと比較して工期が短いので空室期間も短く、
現行の建築法の建設基準も考慮する必要がないため、現在の部屋数を維持することができます。

リノベーションのデメリット

デメリット
・可能な間取りやデザインに制限がある
・地盤からの補強はできない

既存の柱や梁、排水経路や配線位置を考慮し可能な範囲でリノベーションを行うため、水回りや階段の位置など間取り変更が難しい場合があり、建て替えと比較して間取りやデザインの自由度が低くなります。

またリノベーションの場合、建物自体の耐震施工は出来ますが地盤からの補強はできないため、新築の耐震施工と比較すると耐震性が劣る点もデメリットだと言えます。

3.収支シミュレーション

では実際に、ある物件を建て替えた場合とリノベーションした場合の初年度の収支をシミュレーションしてみましょう。
建て替えによる減築の必要などはなく、同じ条件の建物を施工。
施工期間の空室ロスや稼働率は考慮せずに、どちらも満室としてシミュレーションしてみます。

物件の基本情報

マンション
※写真はイメージです。
築 年:45年
構 造:RC造
延 床:500㎡(約150坪)
部屋数:住居10部屋
 
 

建て替え リノベーション
月額家賃 13万円/戸 12万円/戸
年間家賃収入 1560万円 1,440万円
建設費用 16,500万円 (坪単価110万円と想定) 6,600万円
解体費用 975万円 (坪単価6.5万円と想定) なし
施工費総額 17,475万円 6,600万円
利回り(年間家賃収入/施工費総額) 8.9% 21.8%

 
家賃は、新築が13万円/戸、リノベーションが12万円/戸と査定しています。
年間の家賃収入は建て替えが1560万円、リノベーションが1440万円となります。

施工費は、RC造の約150坪の建物なので同じ条件で再建築したとし、
解体費が、6.5万円/坪×150坪=975万円
建設費が、110万円/坪×150坪=16,500万円
総額で、17,475万円となります。

リノベーションの施工費は建て替えの建設費の約4割ほど、解体費はかからないため6,600万円とします。

この数字をもとに利回りを計算すると、建て替えた場合が8.9%なのに対して、リノベーションの場合21.8%とリノベーションが上回ります。
つまり、最大賃料を得られる建て替えよりも、リノベーションの方が収支が良いと言うことが出来ます。

もちろん、物件規模が小さく建て替えの施工費が抑えられる場合などは、建て替えとリノベーションとの差は縮まります。
また、実際は、施工期間の差異や長期的な稼働率等も考慮しなければなりません。
収支は物件により大きく変わるため、工事を決める前に、建て替えした場合、リノベーションした場合の収益を比較することが大切です。

4.一棟リノベーション事例

最後に、建て替えを検討されていた築57年の木造アパートを一棟リノベーションした事例をご紹介します。
全4部屋と外装を一棟丸々フルリノベーションすることで、築古な印象を一新。
全部屋で施工中にお申し込みをいただくことができました。

一棟リノベーションアフター

外観

内装



この物件についての詳細はこちら
①コラム「築57年の木造アパートを一棟リノベ、完工前に全部屋でお申し込みを獲得」
②お悩み解決事例集No.9「建て替えを検討したが、採算が合わない」
 


 
物件により、建て替えとリノベーションの収支は大きく異なります。
次世代に渡り物件を長期保有することを前提としているならば建て替え、
コストを抑えたい、建て替えの収支が良くないという場合はリノベーションがおすすめです。

グッドルームでは様々な築古物件を1棟リノベーションし、資産価値の再生を行ってきました。
築古物件の活用方法にお悩みの方は、是非一度ご相談ください。

>>資産価値を再生するグッドルームの一棟丸ごとリノベーション

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