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施工費用削減!既存設備活用リノベーションのコツ

リノベーション

多くの賃貸マンション・アパートのオーナー様がお悩みになっている空室の問題。
そんな空室のお悩みを解消する手段として、近年注目されているのがリノベーションです。
物件を改修し、新たな価値を加え再生するリノベーション。

しかし、原状回復などとして比較すると施工規模も大きく、費用の面から施工を躊躇される方も多いのではないでしょうか?
今回はそのようなオーナー様に向け、費用を抑えながら施工ができる既存設備を活用したリノベーションと実施される際の注意事項をご紹介します。

 

リノベーションの種類

リノベーションと一口に言っても、実はその定義はリノベーション会社により様々です。
中古物件を修繕するということは共通していますが、施工範囲やデザインなどの仕様、得られる効果は各社の捉え方により異なります。

グッドルームではリノベーションを“新しい価値を生み出す為の改修工事”と定義し、既存設備活用リノベーションとフルリノベーションの2種類のプランを設けています。
まずはそれぞれのリノベーションプランの特徴を確認し、所有する物件が既存設備活用リノベーションに適切かどうかをチェックしてみましょう。
 

既存設備活用リノベーションとフルリノベーションの特徴

目的 おすすめの物件
既存設備活用リノベーション コストを抑えて、空室解消を目指す
  • お部屋の一部分のみが使いづらい
  • 比較的設備状態が良い
  • 賃料が上がりづらい立地にある
フルリノベーション 物件の空室の悩みを長期的に解消する
  • 築30年を超えている、設備交換を行っていない
  • 大幅に賃料アップさせたい
  • 長期保有予定である

 

既存設備活用リノベーションは、既存設備を活用することでリノベーション費用を抑えられるリノベーション方法です。
特にリノベーションの中で一般的に最も費用がかかるユニットバスなどの水回り設備を既存活用することで、費用を大きく抑えることができます。

・設備状態は悪くないけれどなかなか入居が決まらない
・賃料が上がりづらいエリアのため費用をかけても賃料で回収できない

というような場合であれば、既存設備を活用して費用を抑えながら空室解消を目指すことがおすすめです。

一方で賃料が上がりづらいエリアというのは物件の供給が需要を上回っているエリアです。
簡易な施工では、費用をかけたにも関わらず入居が決まらないという最も避けたい事態を招きかねません。
今後も長期保有することを前提としている、将来的な不安を取り除きたい場合はフルリノベーションを行ったほうが長期的に見ると収支が良いこともあります。
既存設備を活用する場合も、空室を解消することを一番の目的として施工内容を検討しましょう。

フルリノベーションは、設備や内装を全て交換するリノベーションです。
全てを新しくするため費用は高くなりますが、長期的な空室解消や賃料の大幅アップが期待できるため
・築30年を超えていて、大規模な修繕が必要
・今後も長期的に賃貸経営を継続予定である
という場合は、フルリノベーションを検討されると良いでしょう。

リノベーションの種類に関して詳細はこちら
>>関連コラム「リノベーションの種類と施工箇所の選び方」

 

既存設備活用リノベーションの注意点

リノベーション

施工箇所を絞ってリノベーションをすることで、費用を抑えながらお部屋を再生することができる既存設備活用リノベーション。
しかし費用を抑えることができるからといって、安易に設備を既存活用することはおすすめできません。
既存設備活用リノベーションを検討する上での注意事項をご説明します。
 

①入居付けへの影響を考慮する

リノベーションを検討されている物件の多くは、

  • 築年数が経っていて古い
  • 内装が普通で、空室が続いている
  • 立地が良くなく、賃料を下げざるを得ない

など、何かしらのお悩みを抱えている物件ではないでしょうか?
それらを解消する手段として、リノベーションをご検討されているはずです。

賃貸物件のリノベーションの目的の多くは、空室を解消することです。
既存設備を残せば残すほど施工費用が抑えられることは確かですが、古い設備まで残してしまうと入居者にとって懸念となり、結果入居申し込みに繋がりづらくなります。

既存設備を活用する場合は、入居付けに影響が大きいか否かを判断基準として施工箇所を決めましょう。

特に、水回り設備の既存活用には注意が必要です。
お部屋探しにおいて、多くの入居者は水回りの清潔さを重視しています。
居室がきれいになっていても、古い水回りが既存状態のままであると入居者様にとって懸念事項となります。

そのため、入居付けへ影響しやすいキッチン、ユニットバス、洗面台などの水回り設備は、経年劣化している場合は無理に残さず交換してしまうことがおすすめです。

>>関連コラム「グッドルーム仲介部に聞く お部屋探しで入居者が見ているポイント」
 

②既存箇所を馴染ませる工夫をする

既存設備を活用する上でもう1つ注意していただきたいのが、既存設備を新しい空間に馴染ませる工夫をすることです。

まわりがリノベーションによって新しくなっている中に既存設備があると、色落ち具合の差などから既存設備が浮いて見えてしまいます。
そのためリノベーション前の状態ではあまり古く感じられなかった設備が、リノベーション後には古く感じられるというようなことが起きます。

また、既存設備のデザインと施工箇所のデザインが異なるとちぐはぐな印象を与えます。
1つの空間として統一感を持たせることが、印象の良いお部屋にする秘訣です。

そのため既存設備を活用する場合も、そのまま活用するのではなく、クリーニングやリニューアルなどで最大限にきれいにすることを心がけましょう。

上手く工夫を行えば、既存設備だと分からないほどリノベーション後のお部屋と馴染ませることができます。
そして、統一感を持たせるほど印象の良い部屋となり早期入居付け・賃料アップの効果が期待できます。
 

既存設備活用リノベーション事例

ここまでは、既存設備活用リノベーションを検討される上で注意していただきたい2つのポイントをお伝えしました。
では、上記ポイントを踏まえて既存設備活用リノベーションで物件のバリューアップを叶えたリノベーション例を設備ごとにご紹介します。
 

①キッチン

キッチンbefore-after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

こちらのリニューアル例では、状態が良かった既存のキッチンにダークブラウンのシートを貼っています。
月額賃料を従前の16.5万円からさらにアップさせ高価格帯物件として貸し出すことを目指していたため、シート貼りと取っ手の交換を行い賃料帯に合った高級感のあるデザインに変更しました。

この物件の詳細はこちら
>>施工事例No.81「内装リノベーションで、さらに高価格帯のお部屋を目指したい」

 

②浴室

浴室before-after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

こちらの浴室は、浴槽が狭く、壁や床にはタイルが使用されていました。
ひと昔前のデザインで古さを感じやすいため、浴槽を交換し、壁・床は塗装などでリニューアルしました。
リニューアルしシンプルなデザインにすることで清潔感のある浴室となり、入居者様の懸念を軽減しました。

この物件の詳細はこちら
>>施工事例No.18「水回り設備が古く、入居が決まらない」

 
浴室before-after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

こちらも浴室の既存利用リノベーション事例です。
ユニットバスはそのまま活用し、お湯と水を2つのハンドルで調整するを出すツーバブル混合栓を、現在の主流であるサーモスタット水栓に交換。
また壁の一面には木目のシートを貼り、ナチュラルな印象の浴室に仕上げました。

ユニットバス本体は既存活用しながらも、一部を変更することで古さを感じない清潔感のある浴室となりました。

この物件の詳細はこちら
>>施工事例No.81「内装に手を加えておらず、家賃が低下気味になっている。」
 

③トイレ

トイレbefore-after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

こちらは既存設備を活用ながら、便座をウォシュレット付きのものに交換しました。

ウォシュレットの設置は比較的容易に、バリューアップができる施工です。
2人以上が暮らすことが想定されるお部屋では、ぜひ取り入れたいリニューアル方法です。

また、グレーのアクセントクロスを一面に取り入れ、シンプルながらも雰囲気の良い空間に仕上げています。

 

④独立洗面台

洗面台before/after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

全交換したようにも見えますが、こちらも洗面ボウルを既存活用した事例です。
洗面ボウルはそのまま残し、鏡や収納をリニューアルしています。

元の広さや奥行きを生かして、収納付きの大きめのミラーに交換。
下の収納扉には、シックなお部屋の雰囲気に合う暗い色合いのシートを貼り、取手もモノトーンのものに交換しデザイン性を高めました。
 

⑤玄関ドア

玄関ドアbefore/after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

リノベーションを行う際に見過ごされがちなのが玄関のドアです。
玄関は入居者様が最初に目にする場所です。
玄関の印象が明るいと、お部屋全体の印象も良くなります。

こちらの玄関ドアもシートを貼ることで他の箇所と同じ白色にリニューアルし、空間に溶け込むようにしています。
また、ドアを白くすることで明るくなり、本来よりも広さを感じやすい玄関になりました。

 

⑥下駄箱

下駄箱before/after
(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

既存設備の活用は下駄箱やクローゼットといった収納においても可能です。
写真のお部屋では、下駄箱の扉を白くし取手を木材を使用したものに変更しています。
中身はそのまま活用しているため、交換するよりも費用を抑えながらお部屋に馴染ませることが可能です。
 


 
費用を抑えながらお部屋の空室解消を目指すことができる、既存設備活用リノベーション。
しかし、安易に既存設備を活用し入居が決まらなくなってしまっては本末転倒です。
確実に空室が埋まる、本当に費用対効果の高いリノベーションを行うためにも、”入居付けへの影響”を判断基準に施工内容を選びましょう。

グッドルームでは仲介事業を持ち、入居者ニーズを取り入れたリノベーションを行っています。
費用を抑えながらも空室を解消したいとお考えのオーナー様はぜひ一度ご相談ください。
 

 

>>コラム「原状回復?リノベーション?決める前に収支の計算を!」
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