今後、築古物件や空室対策に悩む不動産オーナーの様にとって、実践的なヒントとなりますと幸いです。
目次
1.リノベーションしても賃料が下がる要因
賃貸物件の空室対策や収益改善策として、多くのオーナーが取り組んでいるリノベーション。
近年では、「古くなった物件でも、内装を一新すれば高い賃料が取れる」といった認識も一般化してきました。
しかし実際には、リノベーションを施したにもかかわらず、時間とともに賃料が下がったり、空室が増えたりするケースも少なくありません。
賃料が下がる要因には以下が挙げられます。
- リノベーションの方向性が「市場ニーズ」とズレている
- リノベーション後も構造や設備の「根本的な古さ」が残っている
- 賃料設定が「相場を超えてしまっている」
- 周辺エリアの競争が激化した
- 情報発信・募集写真が弱く「魅力が伝わらない」
- 管理の質が落ちて「物件価値の低下」につながっている
4は環境要因の変化ですが、その他はリノベーション施工段階から対策が必要です。
リノベーションは、築年数が経過した物件に新たな価値を付加し、空室対策や賃料アップを図るための有効な手段です。
しかし、あくまで「価値を高めるための手段」であって、それ自体がゴールではありません。
2.長期的に安定した賃料収入や資産価値を維持・向上させるためには
- 物件の立地やターゲット層に合ったプランニング
- キッチン/水回りなどの基本性能の向上
- 適切な賃料設定
- 信頼できる管理体制の確保
など、総合的に設計・運用することが求められます。
3.グッドルームのリノベーションでできること
グッドルームの賃貸リノベーションブランド「TOMOS（トモス）」では、10年後も愛されるお部屋をテーマに、物件に付加価値をプラスするご提案を行っています。
- 現代ニーズを取り入れた間取り変更のご提案
- ご予算に合わせて、パッケージでのご提案（水回り既存活用プラン/水回り設備交換プランなど）
- 地域や契約形態を考慮した管理会社のご紹介も可能
自社で賃貸ポータルサイト「goodroom」を運営しており、多くの管理会社と日頃から密に連携しています。
そのため、初めて賃貸経営をされるオーナー様でも安心して不動産業をスタートいただけるよう、サポートできる体制が整っています。
＼1Rから1棟事例まで幅広くご紹介／
4.リノベーション事例
事例1：築50年で16部屋中14部屋が空室。一棟丸ごとリノベーションして数年後も賃料アップを目指したい
エリア：大阪府大阪市
物件情報：1968年築/鉄骨マンション
リノベーション施工年：2019年
《リノベーション前のお悩み》
- 築50年が経過した建物で、16戸中14戸が空室。賃料を下げても入居が決まらなかった
- 畳や障子の経年劣化が目立ち、水回り設備も古くなっていた
《ご提案内容》
今後も保有していくご方針だったため、全室のリノベーションと外装塗装を一斉に行う、「一棟リノベーション」をご提案
《リノベーションの結果》
- 設備の交換に加えて、若年層を意識したデザイン性の高い内装へ
- 経年劣化も楽しめる素材の無垢材を使用。長く愛されるお部屋を目指す
- 完工後一週間以内に全部屋が満室となり、2回転目の募集時には、更に賃料を上げて募集が出来るほどの人気物件となった
写真一覧
■居室
■浴室・トイレ
＼1Rから1棟事例まで幅広くご紹介／
事例2：画一的なワンルームのお部屋が全29戸の元社員寮。近隣の建物と差別化して満室化させたい
エリア：東京都板橋区
物件情報：1992年築/RC造
リノベーション施工年：2018年
《リノベーション前のお悩み》
- 全空となった元社員寮を取得したオーナー様。元社員寮とのことで、画一的なワンルームのお部屋が全29戸
- 駅徒歩5分と好立地ながら、近隣物件との差別化が図れず、入居者付けが難しい
《ご提案内容》
元社員寮をただの賃貸としてではなく、「共用スペース付き賃貸」という新しいカタチで再生することで、差別化を図ることをご提案しました。
《リノベーションの結果》
- 北向き&半地下の入居者に人気がないお部屋を共用スペースとして改修
- 都心で働く単身居住者をターゲットに、「プライベート」と「人との繋がり」のバランスが取れた空間を目指す
- 外装を含め隅々までリノベーションすることで、モダンな雰囲気のエントランスに
- 複数のメディアでもご紹介いただき、2018年度グッドデザイン賞(主催：公益財団法人日本デザイン振興会)も受賞
- 最低限の設備しかないシンプルな元社員寮が、完工後1ヶ月で全28部屋満室の人気物件となった
写真一覧
■専有部キッチン
■外装
この物件を詳しく見る≫
＼1Rから1棟事例まで幅広くご紹介／
事例3：稼働率が低下した社宅を賃貸化し、「小田急の『安心』サブリース」を活用して収支を安定させたい
エリア：東京都目黒区
物件情報：1984年築/鉄骨造
リノベーション施工年：2018年
《リノベーション前のお悩み》
- 築34年。元々は1・4階が事務所とオーナー宅、2・3階が社宅として利用されていた
- 単身向けの間取りのため、入居できる社員が限られ、空室率は70%以上に
- 修繕費もかさみ、収益が悪化している状態だった
- 2・3階の社宅部分を賃貸化し、収益を得られるようにしたい
《ご提案内容》
毎月固定賃料で収益の安定化を実現できる「小田急の『安心』サブリース」の利用をご提案しました。
《リノベーションの結果》
- 和室の洋室化や2点ユニットを分離して独立洗面台を新設するなど、現代ニーズに合わせた物件へ
- 結果、工事開始からわずか2週間、リノベーションを行なった全12部屋が賃料8.3万円で満室に！
- 稼働に関係なく一定の賃料の支払いが行われるため、”リノベーション後の空室リスク”も緩和
写真一覧
■居室
＼自己資金0円でリノベーション／
5.まとめ｜付加価値をプラスすることで2回転目以降も賃料アップが目指せます
リノベーションから数年が経過した今でも、賃料が下がるどころか、むしろアップし続けている事例をご紹介しました。
設備交換にとどまらず、現代のニーズに合わせた間取り変更や付加価値のある仕様を取り入れることで、将来にわたって収益性を高めることが可能です。
築年数が古い物件の活用や、空室がなかなか埋まらないといった課題をお持ちの方は、ぜひリノベーションをご検討ください。
＼その他の施工事例はこちらから／