【一棟事例⑱】105戸の大型物件がわずか1ヶ月で満室稼働。全室空室の元社員寮を一棟リノベーション

今回ご紹介する物件は、東武鉄道東上線和光市駅徒歩10分の場所にある元社員寮です。
グッドルームが一棟のリノベーションから借上を行い、マンスリー物件「goodroom residence 和光」として、2026年3月にオープンいたしました。
本物件は全105戸という大型物件でありながら、オープンからわずか1ヶ月で満室稼働を実現いたしました。
早期満室の主な理由は、駅から徒歩圏内という好立地を活かしつつ、ターゲット層のニーズを的確に捉えたリノベーションにより、物件の付加価値を大きく高めたことにあります。サウナや広々としたワークラウンジ、フィットネスルームなど、現代のライフスタイルに合わせた設備投資を行い、選ばれる住まいへと再生させました。

 

1.大規模リノベーションと一棟借上の背景

〈左：リノベーション前のエントランス　右：リノベーション後のエントランス〉

長年活用されてきた元社員寮で、105戸という規模感から、一括での入居募集や管理が課題となっていました。
その活用方法についてオーナー様よりご相談をいただき、マンスリー物件としての再生プランをご提案いたしました。

安定した賃料収入を確保したいというご希望に対し、エリア特性に合わせた再生プランを提案。築年数が経過した大規模物件であっても、グッドルームの設計・施工力を活かすことで、新たな価値を生み出すことが可能となりました。

 

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2.主なリノベーションポイント

①ターゲット層のニーズを捉え、物件の競争力を高めるラウンジ

〈左：リノベーション前のラウンジ　右：リノベーション後のラウンジ〉

物件のある和光市は、都心へのアクセスが良好な上、始発駅というポテンシャルを持つため、都心へ通う単身者が主なターゲット層となります。 元々の社員寮では、現代の入居者が求める「多様な過ごし方」に対応できていないことが課題でした。

そこで、これまで培ってきた数多くのリノベーション実績と、自社メディアや施設運営を通じて蓄積した入居者のリアルなニーズをもとに、ターゲット層のインサイトを分析。ゆとりある共用部を活かし、1階をワークスペースとリラックス空間に明確に分け、オンオフの切り替えができる生活動線を構築しました。

〈左：リノベーション前のスペース　右：リノベーション後のワークスペース〉

全館無料Wi-Fiに加え、防音性のある個室のフォンブースやモニタースペースも設置。リモートワーク層に「選ばれる理由」を意図的に創出することで、近隣の一般的な単身用物件との差別化を図り、高い入居意欲と定着率（長期入居）の向上を実現しています。

②入居満足度に直結する「機能性」を高めたシェアキッチン

〈左：リノベーション前のキッチン　右：リノベーション後のキッチン〉

元々の厨房設備を一新し、明るく清潔感のあるシェアキッチンへとリニューアルしました。電子レンジやトースターなどの最新家電を充実させ、入居したその日から快適に自炊を楽しめる環境を整えました。 大規模物件ならではの広さを活かし、複数名で同時に利用してもストレスのない機能的な動線を確保。水回り共用物件における「自炊がしにくい」というマイナスイメージを、「充実したキッチン設備が使える」というポジティブな付加価値へと反転させ、稼働率の底上げに大きく貢献しています。

③集客の目玉となる「サウナ」と「フィットネスルーム」の新設

〈左：リノベーション前の大浴場　右：新設されたサウナ設備〉

〈左：リノベーション前のスペース　右：リノベーション後のフィットネスルーム〉

「水回り共用」という寄宿舎特有のネックを払拭するため、入居者が日常的に使いたくなる設備投資を重点的に行いました。
既存の大浴場に加え、集客のフックとなる「サウナ」を新設。さらに、自然光が入る開放的なフィットネスルームを設けました。「サウナやジムが自宅にある」という他物件にはない付加価値を提供することで差別化を図り、物件のリーシング力を大幅に強化しています。

④既存活用と快適性を両立した居室空間

〈左：リノベーション前の居室　右：リノベーション後の居室〉

全105戸の専有部は、家具・家電が一通り揃ったマンスリー仕様です。共用部へ重点的に投資する一方で、居室は既存の印象的な扉や収納をあえて残し、シンプルで整ったデザインに仕上げることでコストバランスを最適化しました。

また、各階に水回りを設けて生活動線が短くなるよう配慮。さらに清掃員による定期清掃を実施することで、「自分で掃除する手間がなく楽ちん」というメリットへと転換し、水回り共用物件のマイナスイメージを払拭し入居者満足度を高めています。

 

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3.before/after図面

 

 

 

4.運用について〈法人利用も増加中：goodroomサブスくらしとは？〉

グッドルームでは、リノベーションの施工や一棟借上げにとどまらず、募集・運用までを一貫して自社で行っております。

募集は、当社の自社サイト「goodroom サブスくらし」にて実施しており、家具・家電付きのマンスリーマンションやホテルに自由に住み替えができるサービスとして、多くのユーザー様にご利用いただいています。

現在、首都圏を中心に多くの拠点を展開しており、平均稼働率は90％以上と高い実績を維持しております。埼玉県内でも展開を加速させており、法人様の社宅や研修拠点としても高い評価をいただいております。

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グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮などの水回りが狭小で一般賃貸にコンバージョンが難しい寄宿舎でも高稼働率を実現しております。既存を活かしたリノベーション工事が可能です。同じような物件にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。

 

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