今回ご紹介する物件は、横浜市ブルーライン踊場駅徒歩15分、東海道本線戸塚徒歩23分の場所にある元社員寮です。
グッドルームが一棟のリノベーションから借上を行い、マンスリー物件「goodoom residence 戸塚」として、2025年にオープンいたしました。
駅から距離があり、共用部に水回りなしの物件であることから、共用部の魅力を高めました。これまで採用したことがなかった新たな設備として、無人コンビニやジム、ストレッチルーム、バレルサウナなどを導入し、物件全体の魅力を高めています。
目次
1.「goodroom residence」最大級！リノベーションと一棟借上の背景
物件データ
- 住所：神奈川県横浜市戸塚区 矢部町1283−1
- 築年数：1991年 （築34年）
- 総戸数：186戸+共用部(大浴場・サウナ・シェアラウンジ・無人コンビニなど)
- 用途：寄宿舎
〈左：リノベーション前のエントランス 右：リノベーション後のエントランス〉
コロナ禍の影響で廃止された元社員寮で、駅から距離があり、186戸という大規模な物件であったため、一社での入居募集が難しく、長期間空室となっておりました。
その活用方法についてオーナー様よりご相談をいただき、マンスリー物件としての再生プランをご提案いたしました。
固定の賃料収入を得たいというご希望に対し、経済状況に即した現実的なご提案ができたことに加え、大規模物件ゆえに他社では対応が難しかったリノベーションも、グッドルームであれば可能だった点をご評価いただき、今回のご依頼につながりました。
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2.主なリノベーションポイント
①〈過去最大級〉合計800㎡の共用空間
〈左：リノベーション前のラウンジ 右：リノベーション後のワークラウンジ〉
自然を感じられる緑をテーマに、内装を一新。視覚的にもリラックスできる空間を実現しつつ、ブランド標準カラーとしての統一感も演出しています。あえてレースカーテンのみを使用することで自然光を取り入れた内装に仕上げました。
ワークラウンジでは各席の間隔をゆったりと確保し、モニターを設置するなど働きやすさも考慮。ワークスペースとしての機能性と、コミュニケーションのしやすさが共存する空間を目指し、現代の多様な働き方に対応することで、物件の付加価値向上にも繋がります。
〈左：リノベーション前の厨房 右：リノベーション後のシェアキッチン〉
シェアキッチンでは、既存の調理台をそのまま活かしながら、電子レンジやオーブントースターといった調理家電のほか、基本的な調理器具も備え付けで用意しました。これにより、入居者様がすぐに自炊を始められるよう利便性を高め、入居促進の魅力付けを行っています。
また、収納面にも配慮しており、キッチン棚には入居者様ごとに使える専用ボックスを設置。調味料や小物類などを個別に管理できるため、共同利用でもストレスなく使える工夫を取り入れています。なお、食器類は衛生面の考慮や管理コストの削減から、各居室に個別で用意しています。
〈共用のキッチン設備〉
②ジム・無人コンビニ・ストレッチルーム・本棚など、充実した共用部施設を新設
〈左：リノベーション前の2階娯楽室 右：リノベーション後のジム〉
goodroom residence初となる新たな共用部設備を設けました。
- ジム：多彩なトレーニングが可能な最新機材を導入。サウナとの相乗効果で、集客ポイントになっています。
- 無人コンビニ：高輪ゲートウェイ駅や一部ファミリーマートでも導入が進む、最先端の「無人決済システム」を採用した無人コンビニを館内に設置しました。
- ストレッチルーム：ヨガやピラティスなど、特に女性に人気のセルフメンテナンス空間を新設しました。日常生活に運動を取り入れやすい環境を提供することで、入居者満足度の向上と物件の差別化を図ります。
- 建築や美術にまつわる書籍を備えた選書棚：空間全体の意匠性を高めるエントランスディスプレイとしても機能しています。
〈左：新設した1階本棚 右：新設したストレッチルーム〉
③男女別に2か所、大浴場を完備
〈左：リノベーション後の大浴場 右：リノベーション後の水回り〉
- 100㎡超の既存浴場をリノベーションした開放的な空間を実現
- 完全新設のサウナ室を中心とした、ゆったりとしたリラクゼーションエリアを新設
- 屋上のデッキテラスでは広々とした外気浴が可能
本施設では、既存の大浴場に加え、屋上テラスに新たにバレルサウナを設置することで、これまで以上に多くの入居者様にご利用いただけるよう配慮しました。これまでのgoodroom residenceシリーズでは、大浴場が1か所のみというケースが多く、週替りでの男女入れ替え制を採用していたため、「使いたいときに使えない」といったお声をいただくこともありました。
そこで今回は、既存の設備を有効に活かしながら、男女別に大浴場を分けることで、より自由度の高い利用が可能になりました。プライバシー性や快適性にも配慮し、入居者様目線での運用設計とすることで、日々の疲れを癒やし、心と身体をリフレッシュできる環境を提供し、入居者様の満足度と物件の競争力向上に貢献しています。
〈左：屋上、バレルサウナと水風呂 右：整いスペース〉
〈左：リノベーション前の管理人室 右：リノベーション後のサウナ整いスペース〉
元々はメゾネットタイプの管理人室として使用されており、管理人が住み込みで常駐していたスペースを、サウナと整いスペースへとフルリノベーションしました。
駅から徒歩15分という郊外立地、さらに専有部には3点ユニットバスという、一般的賃貸としての集客が難しい条件の物件でも、共用部を魅力的に整えることで価値を再生させることができます。実際に、サウナやラウンジなど居住者が“使いたくなる”共用空間を導入することで、他にはない体験価値を提供し、物件の差別化と安定的な入居につなげています。
「立地がネック」、「専有部に制約がある」などの理由で活用方法にお悩みの遊休不動産でも、共用部の設計次第で再生の可能性は十分にあります。
③既存活用しつつ、デザイン性を高めた居室
全186戸、12〜23㎡の専有部では、コストバランスを意識しながらも快適な住環境を実現しています。共用部にはサウナやラウンジなどの設備投資を重点的に行い、物件全体の価値を高める一方で、専有部では既存の状態が良好だった収納棚や、一部居室のフローリングをそのまま活用することで、コストにメリハリをつけました。
内装は、コンパクトながらもホテルライクな印象を持たせることで、ミニマルかつ上質な空間に仕上げており、単身の若年層からシニア世代まで、幅広い入居者様に好まれるデザインとなっています。無理なくコストを抑えながら、資産価値と居住満足度の両立を図りました。
オープン当初には、オーナー様・管理会社様向けに現地内覧会を開催いたしました。
3.before/after図面
4.運用について〈法人利用も増加中：goodroomサブスくらしとは？〉
グッドルームでは、リノベーションの施工や一棟借上げにとどまらず、募集・運用までを一貫して自社で行っております。
募集は、当社の自社サイト「goodroom サブスくらし」にて実施しており、月額69,800円から、家具・家電付きのマンスリーマンションやホテルに自由に住み替えができるサービスとして、多くのユーザー様にご利用いただいています。
現在、首都圏を中心に13拠点でレジデンスを運営しており、平均稼働率は90％以上と高い実績を維持しております。
また、定期的なユーザー様との交流イベント（参加は任意）や、拠点内へのご意見回収ボックスの設置を通じて、日々いただくお声をサービス改善に活かす仕組みも整えております。
今回、神奈川県内では2拠点目のオープンとなりました。
2週間〜長期まで滞在可能な点や、複数戸をまとめてご用意できる点から、研修中の滞在先や社宅として法人様からもご好評をいただいております。
>>>【毎週開催】入居をご検討中の方向けに現地内覧会も開催中
グッドルームでは社宅・社員寮、学生寮などの水回りが狭小で一般賃貸にコンバージョンが難しい寄宿舎でも高稼働率を実現しております。
一般賃貸のリノベーションを8,500件以上手掛けてきたからこそ、既存を活かしたリノベーション工事が可能です。
同じような物件にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。