狭小ワンルームは、スペースが限られているため大規模な間取り変更が難しく、リノベーションによる差別化に悩むオーナー様も多いのではないでしょうか。
さらに、専有面積が小さいことを理由に、改修をしても賃料を大幅に上げることが難しいケースが少なくありません。
施工費用の回収が見込めず、結果的に空室が長期化してしまうという悪循環に陥ることもあります。
こうした課題を解決する方法として有効なのが、「二戸一（にこいち）リノベーション」です。
隣接する2部屋を一つにつなげることで、十分な広さを確保し、ターゲット層を「狭小ワンルームの入居希望者」から「広めの1DK・1LDKを探す入居希望者」へと広げることができます。結果として、平米数の拡大による賃料アップ、早期の入居付け、空室率の改善につながります。
今回は、二戸一リノベーションすることで、工事完了前に全3部屋で入居申込みを獲得した14㎡のワンルーム物件
狭小ワンルームの1棟マンション・アパートの空室にお困りのオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
目次
１．リノベーション前のオーナー様のお悩み
狭さが原因で賃料が2万円台に
(リノベーション前の居室の写真、図面)
エレベータなし5階建て、14㎡/部屋の狭小ワンルームを所有されるオーナー様よりリノベーションのご相談を頂きました。
14㎡の部屋という平米数が原因で、入居者付けが難しく、賃料も2.8万円にまで下がってしまっていました。
現状のままリノベーションなどの改修工事をしようにも、
- スペースが限られており出来る施工に限度があるので、大きな変化が生まれない
- 平米数を理由に、賃料に上限があり大幅な賃料アップは見込めない
という懸念があり、投資費用を回収できる見通しが立たなかったことから現状のままで運用を継続されていました。
しかし賃料も3万円を割り込むまで下がってしまったことから、今後の運用を見据えて大きく改修することとなりました。
２．リノベーション内容
空室解消と賃料アップを目指すためには、なにより14㎡という平米数が課題でした。
そこで2部屋の界壁を取り払い、二戸を一戸にする二戸一リノベーションを実施しました。
二戸一リノベーションを行うことで平米数が広くなり、
・居室面積が広がる
・収納や水回り設備など、設備を充実させることができる
・ターゲット層が広がる
・賃料がアップする
といったメリットがあります。
今回のお部屋は立地が良かったことから、都心部で働く若年層の単身者をターゲットにリノベーションを行いました。
①界壁を撤去し、約28㎡のワンルームに
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
2部屋を仕切っていた壁を取り払う事で、約28㎡のお部屋になりました。
面積を広げたことで、ゆったり暮らせる居室面積が確保でき、クローゼットの新設、脱衣所の新設など設備が充実したお部屋にすることができます。
そして、賃料重視の単身者や、勤務先が近く室内の雰囲気も良いお部屋に住みたい単身者へ訴求できるようになり、賃料アップが叶いました。
②3点ユニットバスの分離
(左：リノベーション前 真ん中：リノベーション後のトイレ、独立洗面台 右：浴室)
ターゲットの変更に伴い、懸念事項となりやすい3点ユニットバスを分離しそれぞれを個室化しました。
14㎡のお部屋のままでは叶わなかった施工ですが、2部屋を繋げ十分な広さを確保する事で新設することができました。
一般的な賃貸では見られない、水色のタイルが爽やかなオリジナルの独立洗面台もポイントです。
この物件でしか体験できない価値を＋aすることで、立地などの条件だけでなくお部屋自体の魅力で選んでいただける部屋づくりを目指しています。
③入居者ニーズの高いカウンターキッチンを設置
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
入居者ニーズが高いカウンターキッチンも設置しています。
リビングの様子を伺いながら料理ができるカウンターキッチンは入居者様に人気の施工です。
キッチンはTOMOSオリジナルのものを設置。
2口コンロに加え、白い天板やステンレスのスポットライトなど機能面でもデザイン面でもこだわったキッチンです。
14㎡のお部屋では生活スペースを確保するためにコンパクトな1口コンロキッチンしか設置が難しかったのですが、二戸一リノベを行ったことで施工の幅が広がりました。
キッチンは潜在的ニーズが高い設備です。
クックパッド株式会社が行ったある調査では、物件選びの際の重要項目「家賃」「アクセス」「リビングの広さ」を少し妥協しても、「キッチンの充実度」を優先したいという方が多数派であることが示されています。(※1)
(※1)クックパッド株式会社「住宅選びにおけるキッチンの重要性」についてのインターネット調査より
- コロナウイルス感染拡大により在宅時間とともに自炊機会が増えたことで、キッチンのニーズはさらに高まっていることが予測されます。
- 一方で、特に単身者向けの賃貸住宅ではキッチンが充実したお部屋は少ないためキッチンを充実させることで差別化することができます。
関連コラム>>「キッチンリノベーションでつくる、入居者・オーナー双方良しのお部屋」
④明るく第一印象の良い玄関に
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
お部屋の第一印象を左右する玄関にも、差別化できる箇所が沢山あります。
白い磁気タイル、コート掛け、全身鏡に、真っ白の靴箱と、細部までこだわった明るく機能的な玄関周りとなっています。
リビング扉は、すりガラス付きの扉を設置しています。
扉を付けることで、ワンルームで懸念されることの多い玄関からお部屋が丸見えになってしまうという問題を解決しながらも、すりガラス付きのものを入れることで居室からの光がほんのりと差し込み閉塞感がなくあたたかみある空間に仕上げています。
before/after図面
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
３．リノベーション効果
リノベーションの結果、賃料は2.8万円から6.1万円にアップ。施工を行った全3部屋で施工中に入居者が決定しました。
「2部屋を繋ぐと部屋数が減って収入に影響が出るのでは」と懸念される方もいらっしゃるかと思いますが、こちらの物件では従来の2部屋分の賃料より5千円高く募集し施工中に成約することができました。
二戸一リノベーションを行うことで、
- 広く、設備が充実したお部屋に
- 賃料重視の単身者から住環境を重視する単身者にターゲットを変更
- 賃料6.1万円で全3部屋が施工中申し込みを獲得
することができました。
近日、コロナ禍を経て、在宅時間が増えたことでより広いお部屋に住みたいというニーズが高まってきています。
改修をしたいけれど今の広さのままでは家賃に上限がある、狭さが原因で入居が決まらないという場合は二戸一リノベーションを行うことで解決できる可能性があります。
狭小ワンルームの空室にお悩みのオーナー様は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。