今回ご紹介させていただく物件は東京都目黒区にある投資目的で購入された元社員寮の物件です。
築33年で45部屋全空の中古物件を賃貸化して収益化したいとご希望でしたがリノベーションをしないと収益が出ないとご相談いただきました。
ご予算の関係上なるべく安くフルリノベーションし、バリューアップして高価格賃料で入居者募集したいとお考えでした。
今回の施工では入居者ターゲットを設定して、ニーズを捉えた賃料アップが見込める間取りにリノベーションいたしました。
予算を抑えつつも周辺家賃相場以上で入居者成約に繋がったグッドルームのリノベーション内容をご紹介いたします。
目次
リノベーション背景
(リノベーション前のお部屋です)
今回のお部屋は投資目的で全空の元社員寮を取得され、高い賃料で貸し出すことをお考えでした。
しかし、築33年を超えていることや3点ユニットバスといったお部屋の状況から、競争力低くそのままでは実現することが難しいため、賃貸リノベーションに特化しているグッドルームにご相談いただきました。
また、ご予算は限られていたことから、費用を抑えるために全てのお部屋でクッションフロアを採用・外装は一部のみに絞りメリハリをつけた施工実施等、メリハリをつけたリノベーションをご提案いたしました。
施工・客付け・再募集までワンストップでご提供している点や、グッドルームで施工したお部屋を内覧いただき、シンプルかつ飽きのこないデザインを評価いただいたことから発注いただきました。
２．リノベーション内容
①入居者ターゲットを女性に設定し、ニーズを捉えた賃料アップが見込める間取りに
(リノベーション後のお部屋・トイレです)
今回の物件は女性に人気のある地域だったため、入居者ターゲットを女性に設定し、ニーズを捉えた賃料アップを狙える間取りに変更しました。
地域特性や物件詳細を踏まえたターゲットを設定し、ニーズを踏まえたリノベーションを実施することで、賃料アップだけでなく、早期入居者獲得にも繋がります。
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
全てのお部屋で3点ユニットバス分離を実施し、独立洗面台を新設、ウォールハンガーを設置するなど収納スペースをしっかり確保しました。
グッドルームでは、ワンルームや1Kの競争率が激しくなっている市場を踏まえて、賃料アップを目指したい時や、長期保有を目的とする際は3点分離をおすすめしています。
差別化の難しい単身用のお部屋においてはプラスαのリノベーションを実施することが重要となり、3点分離を実施することは大きな差別化ポイントとなります。
②床材とクロスの色は2種類用意し、入居者の選択肢が広がるお部屋へ
(リノベーション後のお部屋です)
今回のリノベーションでは、入居者にとって選択肢の幅が広がるようにアクセントクロスと床材のカラーは2種類ご用意しました。濃いカラーと薄いカラーでそれぞれのお部屋で組み合わせが異なります。
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
費用を抑えつつも、他の物件と差別化を図りたいというオーナー様にはアクセントクロスをおすすめしています。
一般的な賃貸のお部屋のクロスは白であることが多いですが、一面だけ色を取り入れることでメリハリの効いたお部屋になります。
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
グッドルームでは床材は無垢をご提案することが多いですが、今回は費用を抑えるためにクッションフロアを採用しました。クッションフロアは耐水性に優れており、水に濡れてもさっと拭き取ることができるといったメリットがあります。
>>参考コラム：差別化で空室知らず！賃貸住宅の差別化方法
③費用を抑えつつも居室スペースを確保し、収納箇所を充実
(リノベーション後のお部屋です)
今回のお部屋は20㎡以下のお部屋だったため、居室スペースを十分に確保しつつ収納スペースも充実させるために、ウォールハンガーを採用しました。
クローゼットに収納することなく、すぐ取り出すことができ、お部屋に合わせてコーディネートできるため入居者からも人気のアイテムです。
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
扉付きのクローゼットはオープンクローゼットに変更しました。
オープンクローゼットは扉の取り付けが不要のためコストを抑えることができるだけでなく、お部屋を広く見せる効果があるため、狭小賃貸ではおすすめです。
④外装は一部施工に絞り、メリハリをつける
(リノベーション後の外観です)
外装は、全てに手を加えてしまうと予算オーバーになってしまうことや、「リノベ感を出していきたい」といったオーナー様のご要望から全体的に中途半端な施工にせずに、下記4点一部のみをしっかりと施工してメリハリをつけるリノベーションをご提案いたしました。
▼施工箇所
・ エントランスの施工
・ ポストの交換
・ 宅配ボックスの新設
・ エントランス入ってすぐのベンチを植栽に変更
エントランスの施工
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
エントランス部分はお建物の顔となる部分となるため、しっかりと施工しました。コンクリート壁の採用と、立体のサインを設置し、イメージを一新。
お部屋だけでなく外観もトレンドに合わせた施工にすることで、建物全体のバリューアップに成功しました。
ポストの交換/宅配ボックスの新設
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
エントランスに入った瞬間に明るさを感じるよう白を基調としたポストを採用し、需要の高い宅配ボックスも新設しています。
お部屋の雰囲気ともギャップを壊さない温かみのあるエントランスになりました。
エントランス入ってすぐのベンチを植栽に変更
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
エントランスに入ってすぐはベンチが設置されていましたが、入居者からの使用頻度が低かったことや吹き抜けになっていることを活かして、ベンチは撤去して植栽に変更しました。
>>参考コラム：外構修繕をするなら 賃料の上がる外構・外装リノベーション
3．Before/After図面
間取りA
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
間取りB
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
間取りC
(左：リノベーション前 右：リノベーション後)
4．リノベーション効果
今回はグッドルームのリノベーション「TOMOS」の特徴である無垢床を使用せずに施工しましたが、周辺家賃相場よりも高価格の10万〜入居者獲得に成功しており、現在も全45部屋で約9割のお部屋が満室となり高推移で稼働しております。
コロナ禍を経て競争率が高くなってしまった単身用のお部屋ですが、3点分離の実施や、外装までしっかりと手を加えることで、人気物件になりました。
グッドルームでは社宅だったお部屋を賃貸にコンバージョンする事例が豊富にございます。
もしも同じようなお悩みを抱えるオーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。