【施工事例】3点ユニットバスは分離すべき？リノベーションで価値を高め空室をなくす方法

3点ユニットバスのお部屋で空室が長期化した場合、バス・トイレの分離リフォームを検討されるオーナー様も多いのではないでしょうか？

しかし、本当にバス・トイレを分離すれば入居が決まるのでしょうか？
賃貸住宅を専門にリノベーション施工を行っているグッドルームでは、賃貸需要が高いエリアにあるお部屋や狭小のお部屋で分離すると生活スペースがなくなってしまうお部屋の場合には、無理に分離工事をするのではなく、既存の3点ユニットバスを活用しリニューアルすることをおすすめしています。

今回は、3点ユニットバスを残したにも関わらず、
全26部屋が施工中に成約、2回転目以降も退去前申込みや未内見での申込みを多数獲得している人気物件をご紹介します。

 

3点ユニットバスはリフォームすべき？

バス・トイレ分離のメリット・デメリット

一般的にバス・トイレ分離は、入居者様にとって大きなメリットとされています。

• 入浴とトイレを同時に使える
• トイレの床が濡れず衛生的
• 空間が広く感じられる

ただし、分離にはデメリットも存在します。
まず、施工費用が高額になりがちです。また、分離によって居室のスペースが狭くなることも多く、結果として物件の魅力が半減してしまうこともあります。

3点ユニットバスを活かすメリット

バス・トイレ分離が難しい物件でも、3点ユニットバスを活かすリノベーションには大きなメリットがあります。

• 費用を抑えられる: 分離工事に比べてコストを大幅に削減でき、投資回収期間を短縮できます。
• 居住スペースを確保: 居室の広さを維持したまま、他の部分に費用をかけることで、より魅力的な空間に仕上げられます。
• デザインで差別化: 3点ユニットバスは賃貸では一般的であるため、逆に「清潔感」や「おしゃれさ」を際立たせることで、競合物件との差別化を図れます。

【事例紹介】3点ユニットバスを活用したリノベーション成功事例

(リノベーション前のお部屋)

東京都中野駅から徒歩10分の立地に、マンションを一棟購入されたオーナー様からのご依頼でした。
全部で5タイプの間取りがあり、26部屋中18部屋は約20㎡と単身者をメインターゲットとしたマンションでした。
立地は良いものの築30年が経過していることに加え、白いクロスに茶色のフローリングと一般的な内装で、かつ設備もコンパクトなミニキッチンに3点ユニットバスと競合物件との差別化ができていない状態でした。
26部屋全部屋が空室の状態でご購入されたため、早期の収益化を目指し全部屋でリノベーションを行うこととなりました。

リノベーションのポイント

最も入居付けに影響すると思われがちな3点ユニットバスですが、
①全室リノベーションを行うにあたり、コストを抑える必要があったこと
②立地が良く、少しのリノベーションでも入居が見込めたこと
上記2点の理由から、バス・トイレを分離し新設するのではなく、既存の3点ユニットバスをリニューアルして活用することとなりました。

立地が良いとはいえ、近隣には競合となる単身者向けのワンルームマンションも多く、3点ユニットバスをそのまま活用するだけでは入居付けが難しくなってしまいます。設備を既存活用しコストを抑えつつも入居の決め手となるような施工はしっかり行う、メリハリのあるリノベーションを行うことが賃料アップと早期入居付けのコツとなります。
 

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3点ユニットバスのリニューアル

(左:リノベーション前 右:リノベーション後)

ポイント

• ピンク色の洗面台でどこか古さが感じられる浴室を白で塗装
• 水栓交換を行い、新品のような明るさと清潔感のある空間に
• 便器の蓋を木製のものに変更することで、浴室にもお部屋と同じナチュラルな印象に

入居者様に懸念されやすい3点ユニットバスも、リニューアルすることでマイナスな印象を軽減させることができます。
最近ではSNSの普及により、賃貸物件に住む人々のインテリア実例が手軽に見られるようになり、3点ユニットバスを自分らしくアレンジして快適に暮らしている方も増えてきました。
リニューアルし清潔感を出すことで、3点ユニットバスであることの懸念は軽減されます。

また、リノベーションでお部屋が綺麗になると、既存活用した一部分が浮いて見えてしまい、現状以上に古さが感じられるようになることがあります。
既存活用した箇所が目立ってしまうとお部屋の統一感が損なわれ、魅力が半減してしまいます。
グッドルームでは、設備などを既存活用する際には、塗装やシート張り、部品の一部を交換するなどして、リノベーションした箇所が全体に馴染むように細心の注意を払っています。

経年が感じられやすいキッチンを交換

(左:リノベーション前 右:リノベーション後)
水回りの清潔さを気にされる入居者様は多くいらっしゃいます。
また、今回のお部屋の場合、玄関を入ってすぐというよく目に入る場所にキッチンが設置されていました。
そのため、キッチンは新しいものに交換しました。
キッチンには、白を基調としたナチュラルテイストのオリジナルデザインを採用しています。明るく柔らかな色合いが空間全体に開放感をもたらし、シンプルながらも洗練された印象を与えてくれます。

無垢床・アクセントクロスで差別化

(左:リノベーション前 右:リノベーション後)
※beforeは似た間取りの別部屋です

床材には、天然木材の無垢フローリングを使用しています。
賃貸ではまだまだ珍しい無垢フローリングですが、天然木ならではの質感が感じられどこかあたたかみのあるお部屋となるため多くの入居者様にお喜びいただけます。
経年により床の色味が変わり、風合いも変化していくことから、無垢床に愛着を持ちお部屋を大切に扱ってくださる方が多くいらっしゃいます。
>>関連記事「 グッドルームが賃貸リノベに無垢床を選ぶ理由‎」

また、空間を引き締め、お部屋に特別感を与えてくれるアクセントクロスを一面に施工しています。
アクセントクロスを貼ることで、ポータルサイトに写真を掲載した際にも目立つお洒落なお部屋にすることが出来ます。
色は、入居者様がお持ちの様々な家具と合わせられるライトグレー系の色味を採用しました。
その他、ベージュ系やグリーン系など、好き嫌いが分かれることが少ないナチュラルな色合いのものを選定しています。
 

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before/after図面

(左:before 右:after)
間取りや設備の配置は大きく動かしていませんが、無垢床やアクセントクロスなどを取り入れることで平米数が限られるワンルームでも差別化することができました。

その他のタイプのお部屋

(26.1㎡のお部屋　左:リノベーション前　右：リノベーション後)

(40㎡のお部屋　左:リノベーション前　右：リノベーション後)
既存の3点ユニットバスを活用したワンルームに加え、他のタイプのお部屋も同様に無垢床リノベーションを行いました。
40㎡のお部屋には、入居者様から人気の高いウォークインクローゼットも新設しました。

リノベーション結果とオーナー様の声

• • シンプルながら無垢床やアクセントクロスを使い、賃貸住宅では珍しい質感の良い内装にリノベーション
  • 全26部屋(内18部屋が3点ユニットバスのワンルーム)で施工中申込みを獲得
  • 2・3回転目以降も退去前・未内見申込みで入居が決まる人気物件に

オーナー様からは、
「一棟全部屋のリノベーションをお任せしましたが、本当に工事中からお申し込みが入るなんて驚きでした。1Rなので数年での退去もありますが、退去前からお申し込みが入るので安心してお任せできます。」とお喜びのお声をいただきました。

お部屋全体の統一感を意識したリニューアルを行うことで、3点ユニットバスを既存活用したリノベーションであっても、2・3回転目以降も価値が持続するお部屋を目指すことができます。
3点ユニットバス物件の空室にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非一度、お気軽にご相談ください。
物件の状況や、お悩みに合わせたリノベーションのご提案をさせていただきます。

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