【法人オーナー向け】売却を見据えたリノベーションとは？築古物件の資産価値を高める方法

1.データで見る不動産市場：マンション価格高騰が続く

日本の不動産市場の動向を理解する上で重要な指標の一つが「不動産価格指数」です。
上のグラフは、全国の住宅を対象に、2008年から2025年初頭にかけての価格変動を示したもので、2010年の平均価格を100として、現在の価格水準がどの程度かを表しています。

参照：「中古マンション価格指数の推移」国土交通省「不動産価格指数」より作成

グラフから読み取れる最大の特徴

• 緑色で示されたマンション価格の著しい上昇です。特に2013年頃から上昇カーブが急になり、2025年には指数が210を超えるなど、この10年あまりで価格が2倍以上に高騰していることが分かります。
• 一方で、黄色い線の「住宅地」や青い線の「戸建住宅」は、比較的安定して推移しています。2021年頃から緩やかな上昇傾向は見られるものの、マンションのような急激な価格変動はありません。
• 市場全体を示す赤い線の「住宅総合」指数も上昇傾向にありますが、これは主にマンション価格の高騰が全体を牽引している構図を示唆しています。

このように、同じ「不動産」というカテゴリーの中でも、マンションとその他（戸建、土地）とでは価格のトレンドが大きく二極化しているのが現状です。この背景には、都心部への需要集中、建築費の上昇、低金利政策など、様々な要因が考えられます。

このような状況の中で注目されているのが、「売却を見据えたリノベーション」です。中古マンションの購入需要が高い今だからこそ、物件をただ保有するだけでなく、リノベーションを通じて資産価値を最大化することが重要です。

2.なぜ「売却を見据えたリノベーション」がおすすめなのか

• リノベーション投資の回収余力が高まっている：価格上昇トレンドの中では、売却時にリノベーション費用を上乗せして回収できる見込みが大きくなっています。
• レントロールの改善による売却価格アップ：中古物件の在庫数が減少し、買い手が慎重に物件を選ぶ中で、リノベーションによって「選ばれる理由」を作ることができます。
• 景気変動へのリスクヘッジ：金利上昇や市場調整の可能性はあるものの、設備交換を行い、付加価値をプラスすることで空室リスクを解消し、資産としての安定性維持につながります。

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3.成功させる4つのポイント

① 入居募集時に懸念されやすいポイントの改善を優先する

「入居募集時の懸念」を払拭させることも重要です。 例えば、築年数が古い物件でも、水回り（浴室・トイレ・キッチン）を中心とした更新を行うことで、印象が大きく変わります。

• 衛生面の観点から懸念されやすい3点ユニットバスを分離、またはシャワーブースに変更して現代ニーズに対応
• 冷蔵庫置き場を確保するなど、キッチンの使いやすさを向上
• 建具を減らしたオープンクローゼットなどで収納力を確保しつつ空間を広く見せる工夫
• 入居者目線を取り入れ、生活動線を意識した間取りに変更することで居住性をアップ

これらのリノベーションは「売却市場で評価されやすい」だけでなく、空室リスクを回避するためにも有効です。

② 内装デザインは「普遍性 × 差別化」を両立させる

過度なデザインの内装ではなく、買主（個人・法人問わず）が受け入れやすい配色・素材感をベースにすることが重要です。 その上で、ポイントとなる部分に差別化を施すと、印象を残しやすくなります。

• 素材感のある床材や建具で落ち着いた空間を演出
• 収納やワークスペースなど、日常の使いやすさを意識した工夫で付加価値をプラス
• 物件のグレードに合わせた照明計画や設備仕様でワンランク上の印象に

「普遍性 × 差別化」のバランスを取ることで、内見時の第一印象を最大化し、売却・賃貸どちらの市場でも評価される空間を作れます。

③ コスト管理と投資利益率の可視化

改修費用と想定売却価格の上昇幅を明確に設定し、投資利益率をシミュレーションすることで、戦略的な意思決定が可能です。

• 小規模改善で賃料アップ・短期回収を狙う
• 大規模改修で高付加価値化・長期的資産形成を狙う

市場動向や出口戦略に応じて、この2軸を柔軟に使い分けることがおすすめです。

④賃貸アップを意識した戦略的リノベーション