【一棟施工事例⑯】完工1ヶ月前に約5割が成約！築35年の旧社員寮をまるごと ”地域交流型賃貸”へリノベーション

「活用方法に悩む物件を、地域に選ばれる建物に変えたい」
そんな想いから始まった一棟リノベーションプロジェクトをご紹介します。
入居率の低下や老朽化といった課題を抱える物件でも、共用部の工夫や用途の見直しによって、地域にひらかれた新たな交流拠点へと再生することができます。その結果、収益力の向上だけでなく、資産価値の再評価にもつながります。
本コラムでは、実際に「住む」だけでなく、地域とともに育つコミュニティ拠点として再生された一棟リノベーション事例をご紹介します。

物件概要

• 物件名：mu terrace
• 所在地：横浜市港北区菊名駅徒歩3分
• 構造・規模：鉄筋コンクリート造／地上４階建て・全24戸（1R～2LDK）
• 工期：7.5ヶ月

1.リノベーション前のオーナー様のお悩み・課題

• 元々社員寮として賃貸していたが、契約期間満了で全室空室化
• これまで社員寮として活用され地域に寄り添ってきた建物で、入居法人の契約期間満了に伴い全室が空室の状態に
• 本物件所在地の菊名エリアに84年間お住まいのオーナー様は5年前から地域コミュニティを運営されており、地域に貢献できる活用方法をお探しだった
• 敷地内の3棟が繋がり持てるような仕掛けをして、「この建物を通じて地域の住民と交流を深め、菊名を盛り上げたい」という想いがあった

2.ご依頼の背景 — なぜグッドルームに？

• 当初、一棟貸しやマンスリーマンションを含む複数の選択肢を比較検討されていたものの、「地域特性を生かした価値創造」と長年取り組んでこられた「緑の活動を建物内で展開すること」ポイントにしていきたいとのお考えがあった
• 「面白い一棟リノベーション」ができる施工会社を探していたところ、オーナー様のご関係者よりお問い合わせ
• グッドルームの一棟リノベーション事例、TOMOS学芸大学の実例をご覧いただき、共用部の活用方法にご興味を持っていただきました

オーナー様の思いを背景に、住む人や地域住民が相互的に関わり得る場所として、「地域交流型賃貸」へのリノベーションをご提案しました。

3.リノベーションとリーシングのポイント3選

1. カフェや屋上広場、キッチンカーで地域全体を盛り上げる交流拠点を新設
2. グッドルームリノベーションブランド「TOMOS」 24世帯(1R〜2LDK)×外構×共用部へ一棟リノベーション
3. 賃貸ポータルサイト「goodroom」で完工前から入居者募集も実施。完成1ヶ月前に50%のお部屋の入居が決定

①カフェや屋上広場、キッチンカーで地域全体を盛り上げる交流拠点を新設

築年数が経過し、活用に悩まれていた一棟物件が、リノベーションを通じて資産価値を大きく高めました。
共用部には、地域にも開かれたカフェや多目的スタジオ、屋上のドッグランなどを新設し、「単に住む場所」ではなく、人と人、地域とつながる交流拠点へと生まれ変わっています。
さらに、物件の一部をテナントとして貸し出すことで、安定した賃料収入を確保。空室リスクの分散と収益性の向上を考慮しました。
オーナー様が長年続けてこられた地域コミュニティとも連携し、今後はキッチンカーの設置など、街全体を巻き込んだ活性化の拠点としても機能する予定です。
“人が集い、地域とつながり、収益を生む”一棟活用の好事例となっています。

▼リノベーション前後の屋上

▼左：リノベーション前後のカフェイメージ　右：新設したキッチンカー

②グッドルームリノベーションブランド「TOMOS」仕様の24世帯(1R〜2LDK)×外構×共用部へ一棟リノベーション

本物件は、元々社員寮として利用をされていましたが社会的なニーズの低下から全室空室の物件でした。築35年の建物はまだまだ使えるため、壊すことなく共用部・専有部と、耐震性や意匠性を考慮したリノベーションを行いました。専有部は、グッドルームのオリジナルリノベーションブランド「TOMOS（トモス）」でシンプルでナチュラルな内装に仕上げています。元社員寮の3点ユニット式の単身間取りから、近年の賃貸トレンドをふまえ、3点ユニットバスを解体して独立洗面台を新設。設備のアップグレードで資産価値の向上を計りました。キッチンは「壁付」や「カウンター」など、goodroomでも人気のトレンドを押さえた仕様にリノベーションすることで、入居募集時の差別化ポイントとなりました。

《グッドルームリノベーションブランド「TOMOS」とは》

無垢床やオリジナルの造作設備などを取り入れた、自然素材を活かした温かみのあるデザインが特徴です。
設備交換だけでなく、間取り変更や内容の差別化を行い、物件に付加価値をプラスすることで賃料アップを目指しています。

《リノベーションの特長》

• ご提案・施工から客付まで、一気通貫でご提供：自社のお部屋探しアプリ・サイト「goodroom」で入居募集をサポートします。工事中からの掲載により、完成を待たずに早期の入居者募集が可能です。実際に、工事中にお申し込みをいただいた物件は全体の65％と、高い成約率を誇ります。
• 2回転目にも強いシンプルデザイン：入居者様目線を取り入れたシンプルな内装で、中長期的に選ばれ続けるお部屋へ。空室リスクの軽減と安定した収益確保に繋がります。
• 価格・内容が明確なパッケージで、安心・スムーズに：㎡ごとのパッケージ料金でのご提供のため、複雑になりがちなリノベーションも、費用の見通しが立てやすく、打ち合わせや手配の負担も軽減。初めてのオーナー様にもおすすめです。

【TOMOSについて詳しく見る】仕様やギャラリーはこちら＞＞＞

▼リノベーション前後の居室

▼リノベーション前後のダイニング 

▼リノベーション前後のキッチン 

▼リノベーション前後の浴室 

③賃貸ポータルサイト「goodroom」で完工前から入居者募集も実施。完成1ヶ月前に50%のお部屋の入居が決定

入居者募集も当社運営賃貸サイト「goodroom」にて行っており、工事中に募集開始を行ったところ完成1ヶ月前に50%のお部屋の入居が決まるなど早速多くの反響をいただいております。また、二戸一施工を行った1LDKの4部屋は掲載公開から3日で満室となりました。

4.間取り図面

▼1階図面
元々は管理人室や占有部だったところをカフェや中庭、スタジオへリノベーションしました。
 

5.オーナー様のコメント