今回ご紹介する物件は、小田急小田原線「座間駅」徒歩1分の場所にある築65年の元市営住宅・団地です。
グッドルームが設計・施工に加え、運営・管理までトータルで手掛ける「goodroom residence」の仕組みを活用することで、築年数の経過した大規模な団地の価値を高め、多様なライフスタイルを求める入居ニーズを取り込みました。
目次
1.築65年の団地が一棟丸ごと再生！リノベーションの背景
物件データ
- 住所：神奈川県座間市入谷東三丁目60番1（ホシノタニ団地 1号棟・2号棟）
- 築年数：1960年 （築65年）
- 総戸数：2棟 合計46戸（うち2戸を共用サウナ・コワーキングに用途変更）
- 用途：団地・共同住宅
■リノベーション前のお悩み
本物件は、小田急電鉄株式会社様が保有する「ホシノタニ団地」のうち、座間市が市営住宅として運用し、契約期間満了を見据えて返還された1号棟・2号棟です。
竣工から60年以上経過していることや、全戸が空室となる状況から、通常の一般賃貸としての市場復帰は難しく、長期の「遊休不動産」となるリスクを抱えていました。
通常であれば建て替えが検討される時期ですが、昨今の解体費・建築費の高騰により、新築では投資回収が困難という大きな壁がありました。しかし、座間駅前という好立地や、先行してリノベーションされ高稼働を続ける既存棟（3・4号棟）の実績を踏まえ、既存建物を活かした大規模改修を行うことが決断されました。
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■グッドルームへのご依頼背景
そうした中、当社のリノベーションブランド「TOMOS（トモス）」でのこれまでの実績をご評価いただき、小田急電鉄様よりご相談をいただく運びとなりました。
お任せいただいた決め手は、「築65年の築古物件でも再生できる設計・施工ノウハウ」と「施工にとどまらず、集客・リーシング・管理運営まで一貫して担える体制」です。
グッドルームは自社メディアやSNS・YouTubeでの発信力を持ち、ライフスタイルを重視する良質な入居者層へのアプローチを得意としています。当社の「施工力」と「集客力」を最大限に活かすことで、オーナー様の手間や負担を最小限に抑えながら、物件の継続的な収益化を実現しました。
2.主なリノベーションポイント
①2DKを広々1LDKへバリューアップし、和室を全面洋室化
〈左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後の居室〉
昔ながらの細切れな「2DK（和室）」から、現代のライフスタイルに適した開放感のある「1LDK（洋室）」へフルリノベーションを実施しました。
「部屋数よりも空間を広く見せ、家具を自由に配置したい」という単身・二人暮らし層のニーズに徹底的に寄り添った設計です。
〈左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後の居室〉
〈左：リノベーション前の浴室 右：リノベーション後の浴室〉
経年劣化が進んでいたバランス釜や狭小な浴槽は、水栓を一式交換しユニットバスへ刷新。室内は全室に無垢材を使用したナチュラルで温かみのある洋室に統一しました。団地ならではの日当たりの良さを活かしつつ、築古物件のイメージを覆す空間へと生まれ変わりました。
②〈住む×働くのハイブリッド〉コワーキングや本格造作サウナの新設
グッドルームでは、これからの市場ニーズを踏まえ、単純な内装改修にとどまらず、長期的な稼働安定を見据えた戦略的投資をご提案しています。本プロジェクトでは、全48戸のうち1階の「2戸分」をあえて専有部ではなく、共用施設（コワーキングスペースおよびサウナ）へとコンバージョンさせました。
これらの施設は入居者様専用となっており、「自分たちだけが使える特別なプライベート空間」として、実際の入居者様からもご好評をいただいております。
■「住む×働く」を実現するワークラウンジ（コワーキングスペース）
〈左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後のコワーキングスペース〉
都内通勤者やリモートワーカーをターゲットにした、「住む・働く」のハイブリッドを実現するワークラウンジを完備しました。「都心へアクセスしつつ、ゆとりある環境で働きたい」という時代ニーズに合わせて、座間という立地と非常に相性の良いワークスペースをご提案しています。
入居者様の「快適な在宅ワーク環境がほしい」というニーズに応えるため、以下の設備を追求しました。
- ほどよく没入できるパーソナル空間：カフェのように周囲が気にならず、集中を途切れさせない間取り
- モニター付きのワークスペース：デュアルモニターで業務効率を上げられる専用デスク
- WEB会議対応のフォンブース：自室や周囲への音漏れを気にせず、オンラインミーティングが可能な個室空間
「自室では切り替えが難しい」という悩みを建物内で解消できる快適なワークプレイスを併設することで、新しいライフスタイルそのものを物件の付加価値へと高めています。
■「本格造作サウナ」の新設
〈リノベーション後のサウナ〉
さらに本物件最大の特徴・集客フックとして、本格的な造作サウナを2つ設置しました。
- プレハブ型ではない本格造作サウナ：簡易的なボックスサウナではなく、大工施工による木目の美しい造作仕様と高温設計にこだわり、愛好家にも満足いただける質感を追求しました（男女交代制にて運用）。
- 団地構造を生かした設備計画：1階住戸を転換したため既存配管を活用でき、かつ重量のあるチラー（水風呂冷却器）や濾過器などのバックヤード機器も住戸裏面へ最適に設置することができました。
「団地に本格サウナがある暮らし」という他にはない高い希少性が、物件の賃料水準を引き上げるとともに、周辺物件との差別化要素となっています。
〈左：リノベーション前の居室 右：リノベーション後のととのいスペース〉
③家具付き・家具なしを選べる柔軟なリーシング設計
募集にあたっては、「家具・家電付き」と「家具なし（ご自身の家具の持ち込み）」の2パターンのお部屋をご用意しました。
自社セレクトの家具を配置したお部屋と、ご自身でお部屋作りを楽しめるお部屋を併用することで、「身軽に引っ越したい単身層」から「こだわりの空間を作りたい二人暮らし層」まで、ターゲットを狭めすぎない柔軟なリーシング体制を整えています。
〈家具・家電付きタイプの居室〉
ペットの飼育ニーズに対応
さらに「ペット可（ドッグラン併設*）」へと物件の付加価値を高めたことで、物件の付加価値を引き上げ、賃料水準を高めつつも安定した高稼働を実現できます。
実際の入居者様からも「ドッグランがあり、ペットとの暮らしが心地よい」といった満足度の高いお声をいただいています。
*座間ホシノタニ団地内には入居者様専用のドッグランを完備しています。
地域と一体化した施設としての価値
敷地内で長らく閉鎖されていた門を開放し、既存の「ホシノタニ団地 3・4号棟」や周辺地域の歩行者動線と結びつけました。
敷地内のカフェや広場、ドッグランといった共用リソースを街と自然につなげることで物件の認知度を高め、人の目が届くことによる団地一帯の防犯性や治安の向上にも寄与しています。
〈リノベーション後の外観・共用部〉
3.before・after図面
〈居室：ビフォーアフター間取り〉
〈共用部：アフター間取り〉
4.リーシング・運用について
■戸数を減らしても「高収益」を生み出せる理由
「2部屋分を共用部（サウナやコワーキング）へ転換してしまうと、戸数が減って全体の収益が下がるのでは？」という懸念を持たれるオーナー様もいらっしゃいます。
しかし、付加価値を生み出すことで、周辺エリアの同間取り相場を約2〜3万円上回る「賃料10万円前後」での成約水準を達成しました。2戸分の賃料マイナスを、付加価値による賃料上昇と空室リスクの軽減がしっかりと上回り、高い投資効果を生み出しています。
■実際の入居者層
入居者様の約8割が座間市外からの転居であり、過半数が都心に勤務する20代〜30代の若年層で占められています。フルリモート勤務の需要など、多様なライフスタイルを持つ層を新しく街へ呼び込むことに成功しました。
入居募集の開始は春の繁忙期を過ぎた時期となりましたが、募集当初から順調に成約が進み、現在も高い稼働率を維持しています。
築60年が経過した旧社宅や団地であっても、リノベーションで現代のニーズに合わせた共用部や「無垢床・ペット可」といった特徴を持たせることで、長期的に競争力を保てる物件へと再生できました。
〈リノベーション後の居室〉
グッドルームでは、社宅・社員寮、学生寮、築年数の経過した団地など、一般の賃貸アパートへそのままコンバージョンすることが難しい特殊な遊休不動産においても、明確なコンセプトと設計で高い稼働率を実現いたします。
リノベーションの実績は全国で累計9,000件以上。一棟物件の活性化・利活用にお悩みのオーナー様や不動産ご担当者様がいらっしゃいましたら、ぜひ一度グッドルームまでご相談ください。