リノベーション付「小田急の『安心』サブリース」って?後編

2017.03.31 18:00

ハプティックでは小田急電鉄、小田急不動産と業務連携し、空室や空き家に悩む不動産オーナー向け新サービス、リノベーション付き「小田急の『安心』サブリース」を始めました。
今回は、小田急電鉄から西村剛・課長代理(経営政策本部事業企画部)、ハプティックからは寺山雅宏が登場し、前編・後編2回に渡りご紹介させていただきます。

前編は、こちらから
【リノベーション付「小田急の『安心』サブリース」って?前編】

リノベーション付き「小田急の『安心』サブリース」では、ハプティックのリノベーション・TOMOS(トモス)で改修した物件を小田急電鉄で5年間サブリースします。管理は小田急不動産で受け持つ仕組みです。小田急電鉄線の活性化に繋がる事業として提案していきます。
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左:小田急電鉄 西村剛・課長代理(経営政策本部事業企画部)右:ハプティック寺山雅宏

昨年10月に商品発表して、事例もでてきていると聞きますが。

西村 第一弾として、玉川学園前で一軒家のリノベをしています。駅徒歩15分くらいの場所にある物件で、立地は良くないのですが、完成前に入居が決まりました。本当に商品の狙いどおりのファミリー世帯、お子さまもいるご家族が入居していただくことになりました。
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玉川学園完成チェックの様子

第一弾の物件もそうですが、今回の商品は集合住宅に限らないのも特徴でしたね。集合住宅での事例はありますか。

西村 現在、東京・渋谷区の笹塚で取り組んでいます。
笹塚のお部屋はこちらから
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笹塚のお部屋完成写真

反応も上々ですね。

西村 小田急電鉄としては不動産オーナー様へのコネクションがないので、小田急不動産を通じて呼び掛けたり、ポスターで告知したりしています。徐々に反応がでてきていますね。まだ、リノベとサブリースという組み合わせ自体が浸透していないのと、個人の戸建てオーナー様は所有している空き家を賃貸に貸し出す発想が一般化していない。これまでお問い合わせいただいた案件でも、長期間にわたりどなたも住まわれていなくて、放置されているようなものもありました。他人に貸し出すという発想がないんですね。こうした有効活用しきれていない物件がたくさん眠っているんだろうなと思います。

使っていない不動産は痛んでくるし、管理にも手間がかかる。そういった物件にすぐにはまるサービスですね。

西村 そうですね。ご活用いただける方はもっと増えると思います。スタートから1年で100件くらいを目標にしています。

それくらいないと電鉄会社の取り組む事業として小さすぎますからね。

西村 サブリース事業なので、オーナー様にお支払いする借り上げ賃料と、入居者様からいただく家賃との差額が利益になります。ただ、この事業だけで収益を追いかけることは、おそらくなくて。今回でいえば、「空室・空き家問題の解消」など沿線の抱える課題解決に貢献できたらというところと、新しい人に住んでいただくということに主題をおいてやれればと思っています。もちろん、すぐに1000件、2000件と増えて事業として拡大できれば一番良いのですが(笑)

副次的な効果の方が大きいということですね。

西村 当社からみれば、不動産オーナー様と新たに接点を持てる良い機会にもなります。共同事業者として小田急不動産がいるので、サブリースが難しければ、売却をはじめとして別のご提案など柔軟に対応していきたいと思います。

鉄道会社ならではの不動産オーナーとの付き合い方もありますよね。サブリースは5年という期間でやっていますが、鉄道会社はもっともっと長い期間で付き合いがある。それはオーナーにとっては安心につながりますよね。

西村 まさに、そういった観点で、商品にも「あんしん」を入れされてもらっています。鉄道事業者として、信用していただける点は大きいかなと思います。大げさかもしれませんが、沿線の抱える課題は鉄道会社の課題でもあるので、貢献したいと思います。

鉄道会社が賃貸リノベという分野に取り組んでいくことに注目が集まっています。

西村 これまでは高齢者向けの事業には、いちはやく取り組んできたんです。たとえばサービス付き高齢者向け住宅などはその一例です。一方で、若年層をターゲットにした取り組みを強化していく必要性も感じていました。そういった意味では、特に若者に気にいってもらえたらうれしいと思います。若者が増えてくれば、店舗などもユニークなものが集まって、街の魅力向上や活性化にもつながっていきますので。

最後に今後の展開をお聞きしたい。

西村 小田急では以前から取り組んできた複々線化工事が進み、2018年3月の完成を予定しています。複々線完成後は、朝方ラッシュ時間帯の運転本数が約3割増えるほか、都心方面への所要時間も大幅に短縮され、海老名から新宿までの所要時間は現行よりも約10分短い約50分となります。都心への通勤圏内が広がり、より便利になるので、都心で働いている若者世帯にも注目してもらいたいですね。

寺山 これまで良い立地に物件はあるけど、資金がないのでリノベなどの改修に取り組めないというオーナー様もいた。こういった商品が背中を押してくれればいいですね。

(役職等はインタビュー時のもの 2017年2月)



昨年10月からスタートした「小田急の『安心』サブリース」ですが、後編では、第一弾の事例を含めてご紹介をいたします。

「小田急の『安心』サブリース」の詳細はこちらから。
こちらに関しての問合せは、担当:寺山070-1248-0548までご連絡ください。


住宅コラムニスト

西条阿南

新聞社を経て、フリーランスの記者、編集者として活動。
経済誌や週刊誌などに幅広く記事を執筆中。
8年間で5回の引越し経験があり、入居者目線で鋭く意見を発信する。

お申し込み・お問い合わせはハプティックまで

賃貸住宅では従来リフォームの設計、施工、入居者募集は別々の会社より提供されていますが、ハプティックでは、リノベーションの設計、施工を「TOMOS」、リノベーション後の入居者募集を「goodroom」により、ワンストップで提供することでオーナー様の空室解消や家賃下落に対する不安を解消し、築古賃貸不動産のバリューアップを行っています。工事のご相談はお電話・お問い合わせフォーム(こちら)よりお気軽にお知らせください

時期にかかわらず入居者が決まる秘密とは?

2017.03.31 13:29

一般的に、不動産業界では10月頃~4月上旬が繁忙期、4月下旬~10月上旬は閑散期と言われています。
4月に入り、繁忙期が終わってしまいそれでもお部屋の入居様が決まらない、このままではまずい...と危機感を感じたことがあるオーナー様も多いのではないでしょうか。
今回は、仲介サイト『グッドルーム』の時期に関わらず入居者が決まる秘密をお教えします。

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仲介サイト『グッドルーム』

インターネットでのお部屋探し

以前は、店舗に出向いてお部屋を探すという方法が主流でしたが、現在は、最初にインターネットで情報収集し、いくつかお部屋をピックアップしてから店舗に出向くという方法が一般的になりました。
『グッドルーム』のお客様も、仲介サイト『グッドルーム』でお部屋の候補を何件かに絞ってから実際にお部屋を見に行き、候補のお部屋の中からお申込みをいただくことが多いです。
そんな中、いかに「インターネットに掲載されている情報」でお部屋の良さを伝えるかが鍵となってきます。

TOMOSお部屋掲載写真
仲介サイト『グッドルーム』お部屋紹介ページ『TOMOS私だけが知ってる』

お部屋の良さを伝える方法

■ストーリー仕立てでお部屋をご紹介
インターネットに掲載されている、写真や物件情報だけではなかなかお部屋の良さは伝わらないものです。
『グッドルーム』では、お部屋の取材に行ったスタッフが、実際に暮らした時に起きるドラマを想像、妄想してストーリー仕立てでお部屋のご紹介をしています。
■欠点も伝える
お部屋を探している中で、入居者の目線ではデメリットになるポイントが隠れていることがあります。オーナー様にとって、そこに住まないと気付かないようなデメリットがあるなたあえて伝えるなんてとても怖い。できれば気付かずに入居してくれたら、と思うのが普通だと思います。入居者の目線で気になるポイントはあえて隠さず、デメリットをその解決方法とともにしっかり伝えたほうが、入居者様も早く決まり、また長く住んでくれるお部屋にできると私たちは考えています。
例えば、3点ユニットならアイテムを工夫する知恵、収納が少ないならオープンな収納術などです。
■ストーリーに周辺情報を
駅名で検索をかけてしまうと、知名度が低い駅は埋もれてしまいがち。
『グッドルーム』では、お部屋の周辺情報をストーリーに盛り込んでいます。あまり有名ではない駅はインターネットで検索しても街情報がなかなか出てこないものです。『グッドルーム』のサイトを見たらカフェやパン屋情報、暮らしてから起こりうる良いこと、きになることが両方書いてあることで、暮らしの想像ができたことが決め手だったというお声も頂いております。

ストーリー

ストーリの詳細はこちらから

住んでいる様子を想像すること

『グッドルーム』のサイトでお部屋をご紹介するときに気を付けていることは、見ている方が実際にそのお部屋に住んでいる様子を想像できるようにすることです。その為にも、お部屋の良い所だけではなく欠点も伝えるようにしています。
お部屋へのこだわりは人それぞれです。ある人にとって良いと思う所が、別の人にとってはまったく気にならないということも多々あります。そのお部屋にぴったりな方が見つかることが、時期にかかわらず入居者決まる秘密です。

ハプティックでは入居者付リノベーションを行っております。

賃貸住宅では従来リフォームの設計、施工、入居者募集は別々の会社より提供されていますが、ハプティックでは、リノベーションの設計、施工を「TOMOS」、リノベーション後の入居者募集を「goodroom」により、ワンストップで提供することでオーナー様の空室解消や家賃下落に対する不安を解消し、築古賃貸不動産のバリューアップを行っています。
工事のご相談はお電話・お問い合わせフォーム(こちら)よりお気軽にお知らせください。

AbemaTIMESに掲載いただきました

2017.03.28 20:37

AbemaTIMESにて弊社施工のお部屋をご紹介いただきました。
カスタマイズ賃貸

2017年3月17日に放送いただいた、『原宿アベニュー』のカスタマイズ賃貸・DIY可能賃貸特集について記事にしていただいております。

詳しくはこちらからご覧いただけます。
AbemaTIMES
掲載記事「築50年マンションに入居希望者殺到 “カスタマイズ賃貸”人気の秘密」
取材いただいたお部屋はこちらからご覧いただけます

弊社運営仲介サイト「グッドルーム」はこちら
弊社運営カスタマイズ賃貸サイト「conomy」はこちら

リノベーションのお問い合わせはハプティック0120-954-451まで

賃貸住宅では従来リフォームの設計、施工、入居者募集は別々の会社より提供されていますが、ハプティックでは、リノベーションの設計、施工を「TOMOS」、リノベーション後の入居者募集を「goodroom」により、ワンストップで提供することでオーナー様の空室解消や家賃下落に対する不安を解消し、築古賃貸不動産のバリューアップを行っています。工事のご相談はお電話・お問い合わせフォーム(こちら)よりお気軽にお知らせください。

リノベーション付「小田急の『安心』サブリース」って?前編

2017.03.27 21:49

ハプティックでは小田急電鉄、小田急不動産と業務提携し、空室や空き家に悩む不動産オーナー向けの新サービスを始めました。ハプティックのリノベーション・TOMOS(トモス)で改修した物件を小田急電鉄で5年間サブリースします。管理は小田急不動産で受け持つ仕組みです。小田急電鉄沿線の活性化に繋がる事業として提案していきます。

小田急電鉄から西村剛・課長代理(経営政策本部事業企画部)、ハプティックからは寺山雅宏が登場し、前編・後編2回に渡りご紹介させていただきます。

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小田急電鉄 西村剛・課長代理

今回、3社で取り組む新商品「小田急の『安心』サブリース」の概要を教えてください。

西村 空室や空き家に困っているオーナー様の物件を当社で5年間サブリースします。その際に条件として、TOMOSによるリノベーションをしていただくという取り組みです。リノベーション費用は、オーナー様のご負担となりますが、当社からお支払いする前払い賃料(リノベーション工事費相当額)を充当していただくことが可能ですので、手元資金をご用意いただく必要はありません。また、サブリース期間中は当社のグループ企業・小田急不動産で管理いたします。3社が関わりますので、いろいろな間口からご提案できると思います。当社以外にも小田急不動産でお付き合いのある方や、ハプティックさんのお客様などにお声がけをしていきます。

TOMOSでリノベする以外の条件はありますか。

西村 目安として、最寄りの駅から徒歩15分くらい。建物は築年数30年くらい、戸建で言うと旧耐震基準の物件は、耐震診断を必須とさせていただいているので、新耐震基準の物件の方が望ましいですね。あくまで目安なので、その他の条件でもやることもあります。

なぜハプティックと組んだのでしょうか。

西村 商品として特徴があることが大きいです。我々もサブリースをする以上は、後で入居がつかない、というリスクがあります。ハプティックさんはリノベだけでなく、客付けサイトのグッドルームをお持ちです。リノベから客付けまでをパッケージでできるハプティックさんと組めば、うまくいくのではないかと思ったんです。

リノベから客付けまでセットになっているのが、一番の魅力だったわけですね。TOMOS自体にも魅力があったとお聞きしました。

西村 鉄道会社として突飛なデザインでターゲットを絞るよりも、誰からも好印象をもらえそうなTOMOSに魅力を感じました。ただ、結果としてTOMOSは女性からの反響が多く、年代では30代前後の若い世帯に人気があります。やはり若い世帯が沿線に住んでもらえるのは非常にありがたく、オーナー様にも受け入れてもらいやすいのではないかと思います。

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ハプティック 寺山雅宏

高く評価していただいてますね、ハプティックとしてどう思いますか。

寺山 当社の商品の特性を100%理解していただいているなと思っていて、大変ありがたいに尽きます。もともと当社にもリノベーション後にサブリースして欲しいというご要望はきていました。ただ、当社はまだ拡大中の会社で、サブリース事業だけで収益化するのは難しいところもあった。そこを小田急電鉄様というしっかりとした経営基盤のある企業に協力してもらい心強いです。さらにリノベをしたくても手元資金が足りていないオーナー様向けに、工事代金の前払い仕様まである。

これまでハプティックではサブリースには取り組んでこなかった。

寺山 TOMOSでリノベすると、60%が施工完成前に入居が決まりますし、家賃アップは平均で12%(2015年施工データ)です。サブリースがなくてもすぐに問題になることはない。ただ3年、4年、5年となったときにどうなんだろうと不安に思う方もいたのは事実です。さらに、空室を多く抱えていらっしゃって、複数戸をリノベーションしているオーナー様は、手元の資金がどんどん減っていってしまう。なんとか続けで、改修を進めていくことはできないのかというニーズは高まっている。そういうオーナー様にも、ご提案できる商品として期待しています。

これまで小田急電鉄として沿線不動産のリノベーションに取り組んだことはあるんですか。

西村 昨年ですが、座間市の当社所有の社宅をリノベしました。ただ、住居系のリノベをやってきた事例は少なかったんです。

電鉄会社がやる沿線活性化としては商業施設の開業だったり、大規模な宅地分譲だったりが多かった。
今回の民間住宅のリノベーションに取り組むのはなぜですか。

西村 最近、UDS(確認)というリノベや不動産の企画に強い会社を買収しました。いままで不動産開発といえば建てて売ったりとか、貸したりしかなかった。そこに、リノベという新しい市場に目がいくきっかけになりました。さらに、今後は間違いなく沿線に空室や空き家が増えていくという状況があった。使われていない不動産を、見回りサービスなどで管理していくというよりは、資産として活用していくことで活性化して人口が増えるやり方もあるのではないかと思いがでてきた。こうした背景があるなかで、ハプティックさんと知り合うきっかけがあって誕生した商品です。

ハプティックとしてもサブリースを始めるなかで、電鉄会社と組むのは意外だったのでは?

寺山 想定していなかったです。まあ、組んでもらえるとは思えなかったというのが正直なところです(笑)不動産のサブリースを専門にしている会社は、自社や既存取引先でリノベをデザインして施工する機能がある。当社のようにリノベ専門の会社に依頼する企業もなかったのではないでしょうか。

(役職等はインタビュー時のもの 2017年2月)



昨年10月からスタートした「小田急の『安心』サブリース」ですが、後編では、第一弾の事例を含めてご紹介をいたします。

「小田急の『安心』サブリース」の詳細はこちらから。
こちらに関しての問合せは、担当:寺山070-1248-0548までご連絡ください。


住宅コラムニスト

西条阿南

新聞社を経て、フリーランスの記者、編集者として活動。
経済誌や週刊誌などに幅広く記事を執筆中。
8年間で5回の引越し経験があり、入居者目線で鋭く意見を発信する。

お申し込み・お問い合わせはハプティックまで

賃貸住宅では従来リフォームの設計、施工、入居者募集は別々の会社より提供されていますが、ハプティックでは、リノベーションの設計、施工を「TOMOS」、リノベーション後の入居者募集を「goodroom」により、ワンストップで提供することでオーナー様の空室解消や家賃下落に対する不安を解消し、築古賃貸不動産のバリューアップを行っています。工事のご相談はお電話・お問い合わせフォーム(こちら)よりお気軽にお知らせください。

ownerslivingセミナー開催いたしました!!(3/24)

2017.03.24 22:30

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本日、定期開催イベント”ownersliving”を開催しました!!

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税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所の渡邊浩滋先生をお招きし、
「必見!知っておきたいリフォーム時の税務ポイント」についてのセミナーを実施しました。
渡邊先生は、ご自身でアパート経営をされており、実体験をもとにお話しいただきました。

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グッドルームの仲介スタッフからは「入居者様のニーズ」についてお話させていただきました。
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後半の座談会では、『入居者様に評判が良かったお部屋、悪かったお部屋から考える理想のお部屋』について議論しました。

最後の発表では
・築年数が経っているお部屋でも、汚いまま放っておくのはダメ!!
・失敗例として、女性向けにピンクのアクセントクロスを使った姫部屋を作ったが、
 『お部屋から通行人が見えてしまう』など、女性に懸念される点があり
 入居者様がなかなか決まらず、結果的に男性が入居した。
・収納が大切。
 失敗例として、収納を増やそうとタンスを設置したがあまり利用されなかった。
 成功例としてちょっとしたスペースに収納を付けると入居者様に満足していただける。
・外観を綺麗にすると、建物全体のイメージが上がるため良い。
 室内と同じように外構も大切。
などの意見が上がりました。

次回のownerslivingは、『第2回・女性オーナー様会』です。

日時:5/20(土)11時~
住所:東京都渋谷区代官山町20-23
テノハ代官山804号室
アクセス:代官山駅 徒歩2分
参加費:1,000円(ランチ代込)
女性オーナー様の輪を広げていただくことを目的としております。
是非お気軽にご参加ください。

代表電話番号0120-954-451にてご来場時間のご予約をお願い致します。

※ご予約制となっておりますので、ご来場いただけるお時間をお知らせ下さい。
代表電話番号 : ハプティック 0120-954-451 / お問い合わせフォームは(こちら)
※お問い合わせフォーム経由の予約は、オーナー会参加希望と記入してください。

【金融コラム第3回】優秀な銀行員の見分け方

2017.03.22 19:33

不動産賃貸経営を行う上で、銀行で借入をしている方も多いと思います。
あなたの銀行の担当者はどんな方ですか?
今回は、ずばり『優秀な銀行員の見分け方』について教えていただきます。

第1回の内容はこちらから

第2回の内容はこちらから

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同じ銀行の中にも優秀な銀行員と、そうでない銀行員がいます。

同じ銀行なのに支店によって、あるいは担当者によって、対応が全く違う!という経験をお持ちの方もいらっしゃると思います。
担当者にやる気があるのか、ないのか……その見分け方をご存じでしょうか。
それは“質問力”です。
優秀な担当者はどんどん質問してきます。
とくに融資審査で質問をしてくる時、稟議書をイメージしながら「この人の案件をどうやって通そうか?」
と考えながら質問しています。通せる為の稟議書のイメージがあるから、質問が出来るのです。銀行所定の書式の中に含まれていない項目の他に、融資の拠りどころとなる資産背景やキャッシュフローがないかどうか、あるいは経営能力の高さを疎明できる無形資産は無いか、様々な角度からの「質問」が出来るのです。

その際、貴方が求められるのは“スピード”です。

たとえ、通りにくい稟議でも、追加の資料で何とかいけそうだと判断すれば、「○○の書類を出してください!」と新しい書類を求めてきます。
それに対して貴方がリズムよく返せなければ、銀行員のテンションは落ちてしまいます。
なにせ銀行員は一日に30件程度の仕事をこなさないとならないのですから。
その時は「はい!」「はい!」と餅つきのようにリズミカルに対応すべきです。

実際のところ、仕事が出来る担当者ほどせっかちです。
貴方にはよくわからない事業計画、いろんな書類を出してきては、担当者がどんどん動き出すのです。


菅井敏之

書いた人 菅井敏之

6棟のオーナーとして、年間7,000万円の不動産収入がある。
著書『お金が貯まるのは、どっち!?』(アスコム)は40万部を突破し、
2015年オリコンランキングビジネス書部門第1位を獲得。

リフォームに関するお問い合わせはハプティック0120-954-451まで

賃貸住宅では従来リフォームの設計、施工、入居者募集は別々の会社より提供されていますが、ハプティックでは、リノベーションの設計、施工を「TOMOS」、リノベーション後の入居者募集を「goodroom」により、ワンストップで提供することでオーナー様の空室解消や家賃下落に対する不安を解消し、築古賃貸不動産のバリューアップを行っています。工事のご相談はお電話・お問い合わせフォーム(こちら)よりお気軽にお知らせください。

週刊住宅に掲載いただきました。

2017.03.22 15:32

週刊住宅 第2771号(2017年3月20日発行)に掲載いただきました。
福岡エリアでは初となる、弊社リノベーションブランド『TOMOS』のお部屋についてご紹介いただいております。

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詳しくは、こちらをご覧ください。
週刊住宅

【出演情報】お部屋が紹介されました。

2017.03.21 14:01

インターネットテレビ『AbemaTV』の『原宿アベニュー』にて弊社施工のお部屋が紹介されました。
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『原宿アベニュー』のコーナー内のカスタマイズ賃貸・DIY可能賃貸特集にて、
ハプティックが施工したお部屋を紹介いただきました。(3/14収録、3/17放送)
今回ご紹介いただいたお部屋は、無垢床の床材を入居者様のご要望でカスタマイズしたお部屋です。
取材いただいたお部屋はこちらからご覧いただけます

ownerslivingセミナー開催のお知らせ(3/24)

2017.03.16 19:17

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定期開催イベント”ownerslivingセミナー”を開催します。

日時 : 3月24日(金)
18時〜20時(17時30分開場)

場所 : ハプティック
渋谷区渋谷3-2-3 帝都青山ビル5階

参加対象:賃貸物件のオーナー様・ハプティックご利用をご検討のオーナー様

参加費 : 無料

イベント内容:
①税理士渡邊先生による
「必見!知っておきたいリフォーム時の税務ポイント」(40分)

②仲介スタッフによる入居者様ニーズのご紹介(10分)
・カスタマイズ賃貸『conomy』の事例を交えてご紹介させていただきます。

③懇親会(60分)
グループごとに別れていただき、ちょっとしたテーマを決めて意見交換いただくことで、
オーナー様同士交流を深めていただければと思います。
もちろんお酒のご用意もございますので楽しくお時間を過ごせていただます。

代表電話番号にてご来場時間のご予約をお願い致します。

※ご予約制となっておりますので、ご来場いただけるお時間をお知らせ下さい。
代表電話番号 : ハプティック 0120-954-451 / お問い合わせフォームは(こちら)
※お問い合わせフォーム経由の予約は、オーナー会参加希望と記入してください。