2025年現在、賃貸住宅市場は「空室リスクの増加」「築古物件の需要低下」などオーナーにとって厳しい環境が続いています。特に築年数が経過した物件では、ただ清掃や補修を行うだけでは入居者様に選ばれにくいケースも見られ、収益悪化の原因にもなりかねません。
この記事では、空室対策として効果的な「原状回復」「リフォーム」「リノベーション」の違いと、それぞれのおすすめシーンをわかりやすく解説します。さらに、グッドルームリノベーションの強みもご紹介します。
目次
１.原状回復、リフォーム、リノベーションの違いとは
<図：原状回復、リフォーム、リノベーションそれぞれの違い>
原状回復とは？
原状回復は、入居者退去後にクリーニングや設備のメンテナンス等によって壁紙や床、設備などを元の状態に戻す工事を指します。法令上義務づけられた修繕範囲を満たし、最小限のコストで対応できるのが特徴です。
リフォームとは？
リフォームは老朽化した設備や内装を一部刷新する工事です。例えばキッチン・浴室の入れ替え、和室から洋室への変更など、「部分的な改善」が主な目的となります。
リノベーションとは？
リノベーションは、間取り変更やデザイン刷新を含む大規模改修。物件に新たな価値を加えることで、家賃の維持・向上やターゲット層の拡大が見込めます。
例えば、「一昔前に主流だった3LDKの物件を単身者向けの1LDKに変更」といった、より自由度の高い工事を行うことができます。
リノベーションと他の工事の大きな違いはリノベーションが、”新しい価値を生み出す為の改修工事”を指す点にあります。原状回復やリフォームがマイナスをゼロの状態に戻す為の工事で、リノベーションがマイナスをプラスにする為の工事だと考えていただければ分かりやすいかもしれません。
2.原状回復がおすすめなケース
- 最低限のコスト、工事期間に抑えたい場合
- 摩耗した箇所を元の状態に戻せれば十分だという場合
原状回復工事の魅力は何と言っても手軽さにあります。
「水回り等、設備面がまだまだ現役で、クロスの張替えなど最低限の工事で十分」だという方であれば原状回復工事がオススメです。
「入居前の状態に戻す」ことが本来の目的なので、空室対策としての効果は薄いものの、低予算&短期間で行うことが出来るリスクの低い工事となっています。
3.リフォームがおすすめなケース
- 水回りや内装の老朽化が気になる物件
- 今の間取りや雰囲気を活かしつつ改善したい場合
- 費用を抑えて内装のアップデートを行いたい
リフォームでは、今まで慣れ親しんできた愛着のある物件の雰囲気をそのまま保ちながら、老朽化してしまった箇所を取り替えることができます。
「水回りが古くなったのでお風呂やキッチンを新しくしたい」という部分工事をご検討中の方であれば、リフォーム工事で十分満足できるかと思います。
一般的に、部分的なリフォームであれば半日〜１週間程で工事が完了します。
また、設備の交換に加え、和室→フローリングへの変更などもリフォームに該当しますが間取りはそのままなので、一つひとつの設備を場所はそのまま、「取り替える」といったイメージです。
4.リノベーションがおすすめなケース
- 内装や設備のアップデートを行い、長期的に家賃を維持・向上させたい
- 内装で差別化を図り、築年数・駅からの距離などの懸念を解消したい
- 入居者様の退去後の状態が悪く、原状回復にも費用が嵩む
原状回復やリフォームが「元の状態に戻す」ことを目的とした工事であるのに対して、リノベーションは「新しい価値を生み出す」ことを目的とした工事であるという点で違いがあります。
設備の交換に加えて、例えばエリアの特性や収益性を考慮して間取りを変更したり、近年入居者様から人気の高い広々とした開放的なリビングダイニングへの間取り変更や、自転車も置ける広めの土間を新設することが可能です。
一般的に、工事が大規模になる分、初期投資(工事費用や工事期間など)が他の施工に比べてかさむというデメリットがありますが、リノベーションには築年数や駅からの徒歩距離といった一般的な優良物件の条件とは別の次元で、物件の価値を高めることが出来るという魅力があります。
より抜本的な空室対策、長期的に価値が持続するお部屋をお望みのオーナー様にはリノベーションが一番おすすめです。
5.グッドルームリノベーションの特徴3選
- 間取り変更のご提案も可能：現代ニーズを取り入れた間取り変更に変更することで、賃料アップやターゲット層の変化に繋がります
- スピード感を持ったリノベーションが可能：内装はパッケージでのご提案のため、資材・設備・施工方法がパターン化されており、工期も短縮しやすいです。
- 入居者募集までセットで実施：自社のお部屋探しサイト「goodroom」にて、工事中から入居者募集が可能です。工事中の入居申込率は65%（2025年5月現在）を誇り、多くのオーナー様に選ばれるポイントとなっています。
その他にも、傷に強く、経年劣化も楽しむことができる無垢床を使用するなど、内装も人気のポイントです。
退去後の再募集や無垢床のメンテナンスなど、将来的な問題もサポートしています。
自社大工がメンテナンスを担当、自社運営のメディアにて再募集も行いますので、スピーディーで満足度の高いアフターサポートをお受けいただけます。
6.リノベーション事例紹介
30㎡/1Kのお部屋で間取り変更を行い、デッドスペースを解消
《リノベーション前のお悩み》
- 築34年が経過し、設備や内装が古くなっている
- デッドスペースが存在しているため、リノベーションで解消して賃料アップを目指したい
《リノベーション内容と結果》
- 間取りを変更して脱衣所と独立洗面台を新設。日々の使い勝手に配慮した空間に
- 賃料アップを図るために、差別化としてワンルームでは珍しいカウンターキッチンを採用
- デッドスペースは、キッチンや脱衣所に変更し無駄のない間取りに
水回りの設備交換を行うことで今後も安心して保有できる物件となり、結果、賃料0.9万円アップで工事中の入居申込み獲得に成功しました。
《間取り》
7.まとめ：物件特性に合った選択で、空室対策を確実に
築年数が経過した物件や立地に課題がある物件でも、原状回復・リフォーム・リノベーションといった適切な工事を選ぶことで、入居者に選ばれるお部屋へと生まれ変わらせることが可能です。
特に近年は「デザイン性」や「住みやすさ」に価値を感じる入居者様も多く、単なる修繕ではなく、新たな魅力を加えるリノベーションのニーズが高まっています。
グッドルームでは、物件の特徴やターゲット層に合わせた最適なプランをご提案しています。
物件情報URLや住所、間取り、築年数、平米数、構造などの情報をお送りいただければ、概算のお見積りを無料で作成することも可能です。
「まずは相談してみたい」という方も、どうぞお気軽にお問い合わせください。